Тульские чиновники рассказали, что мешает развитию жилищного строительства в области

Презентуя проект долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Тульской области на 2011-2015 годы» (размещена на официальном портале органов исполнительной власти региона – прим. ИА «Тульские новости»), чиновники профильного департамента не обошли и проблемы, негативно влияющие на увеличение объемов жилищного строительства.

Итак, одной из главных обозначена проблема отсутствия документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, а также утвержденных на их основе проектов планировки микрорайонов и кварталов, долгое время являлось значительной проблемой развития жилищного строительства в большинстве муниципальных образований области. Особенно эта проблема была характерна для малых городов и поселков.

Генпланы крупных поселений отдавали предпочтение развитию многоэтажного строительства. Строительство малоэтажного жилья в регионе велось и ведется преимущественно посредством единичной застройки. Отсутствие генпланов не позволяло муниципалитету системно определить, как он будет развивать территорию, на которой инвестор хочет осуществить строительство. Отсюда следуют противоречивые технические условия, жилые дома без соцкультбыта и другие проблемы при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию.

В этой связи, в 2008 году на софинансирование схем территориального планирования районов и генеральных планов муниципальных образований региона из бюджета области было выделено 140 млн. рублей. Создано Экспериментальное конструкторское бюро при Тульском государственном университете, что позволило в кратчайшие сроки завершить разработку указанных документов. До конца года все документы будут утверждены.

В качестве другой проблемы чиновники видят недостаточные темпы формирования земельных участков муниципальными образованиями под жилищное строительство. В большей части это связано с отсутствием схем территориального планирования и отсутствием средств в местных бюджетах.

Кроме того, отсутствуют подготовленные к застройке земельные участки, обеспеченные коммунальной инфраструктурой. Практически все крупные города и районные центры в Тульской области подходят к той стадии, когда ресурс свободных и готовых для застройки площадок исчерпан. Это требует вовлечения в оборот новых земель, из пригородной зоны – как правило, земель сельскохозяйственного назначения, масса которых в свое время скупалась с целью спекулятивной перепродажи.

Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений. Выход на освоение площадок в пригородной зоне порождает, прежде всего, проблемы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а следовательно, значительно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации.

Эти же факторы сдерживают и застройку территорий, которые были в последние годы включены в черту населенных пунктов области с целью дальнейшего развития строительства.

В связи с этим, рекомендуют чиновники (кому? – прим. ред.) на современном этапе необходимо участие государства в мероприятиях, направленных на создание условий для комплексного развития территорий, обеспечение земельных участков коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Признают в областном департаменте строительства и ЖКХ и наличие административных барьеров при получении исходно-разрешительной документации на строительство, при получении заключения государственной экспертизы на проектную документацию, при получении технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и при получении разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Сами же чиновники делают выводы: существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл строительства объекта, с учетом параллельного исполнения возможных мероприятий и получения согласований с первой попытки, составляет 1179 дней (3,2 года).

Проблемными вопросами для застройщиков остаются оформление земельных участков, не отработан регламент перевода земель из земель сельхозназначения в земли под строительство. После принятия муниципалитетами схем территориального планирования, существуют проблемы при кадастровом учете земельных участков. Выдача техусловий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями, когда предоставляются участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой, есть вопросы у строителей и к службе Ростехнадзора при оформлении документов по подъемно-транспортному оборудованию, электроустановкам, лифтовому хозяйству, подсоединению к газовым сетям. По вопросу технических условий, предоставляемых сетевыми компаниями, следует отметить их увязку с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей, нужна прозрачность инвестиционных программ. Иногда технические условия являются просто не выполнимыми для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным.

В качестве рекомендаций (очевидно, самим себе – прим. ред.) департамент строительства и ЖКХ заявляет о необходимости принять меры по оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство. Необходимо сократить количество согласований при предоставлении земельных участков без проведения аукционов, в том числе при предоставлении земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Ещё одна проблема – недоступность кредитных ресурсов. В период наращивания объемов строительства жилья (2005-2008 гг.) рынок коммерческого строительства покрывался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на построенные коммерческие площади.

Этому же способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса и повышение спроса на жилье, связанное с развитием ипотечного жилищного кредитования. В период кризиса застройщики попали в непростую ситуацию. Кредитные ресурсы стали практически недоступны, как для строительных организаций, так и для граждан. В 2008-2009 гг. процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28% годовых, а для граждан для приобретения жилья – до 20%. Для поддержки ипотечного кредитования граждан в конце 2008 года в рамках антикризисных мер региональному оператору развития жилищного строительства и ипотечного кредитования из бюджета Тульской области было направлено дополнительно 100 млн. рублей. Это позволило региональному оператору, работающему без комиссий и по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования с низкими ставками (в период кризиса 9-11%), увеличить объемы выдаваемых займов более чем в 4 раза (с 64,3 млн. рублей – в 2007 году до 266 млн. рублей – в 2009 году).

Для застройщиков и по настоящее время ставки остаются реально высокими, констатируют в областном департаменте строительства и ЖКХ. Для стимулирования активности застройщиков, по оценке чиновников, необходимо удешевление для них банковских ресурсов и увеличение сроков предоставления кредитов.

И, наконец, кадровая проблема в отрасли. Подготовкой кадров строительных специальностей в регионе занимаются ТулГУ, Тульский коммунально-строительный техникум и Новомосковский строительный техникум.

Подготовкой рабочих строительных профессий занимаются 23 профучилищ и лицеев области. Сегодня – это острейшая проблема по двум причинам: возрастного ценза работающих высококвалифицированных специалистов и оттока специалистов в Москву.

Отрасль также ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством и в сфере девелопмента.

Как ранее сообщало ИА «Тульские новости» со ссылкой на данные Туластата, ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования на территории региона в августе составил всего 54,7% к августу прошлого года. Если же рассматривать объемы жилищного строительства за 8 месяцев текущего года в целом, то и здесь наблюдается снижение по сравнению с январём – августом предыдущего года: минус 4,9%. Для сравнения: в кризисном 2009 году, первые 8 месяцев дали прирост по отношению к январю – августу 2008 г.: плюс 9,9%.