Важная новость

Тема дня: стройка на тройку?

06/08/2020

19:30

Строительная отрасль в Туле переживает не лучшие времена. Об этом говорят цифры и факты. К традиционным проблемным вопросам, добавились трудности, вызванные ограничительными мерами из-за распространения COVID-19 и, последовавшее за ними снижение реальных доходов населения.

Появились нововведения, в том числе и значительные. Вот уже год строительные компании могут привлекать средства клиентов-будущих жильцов только через эскроу-счета. Безусловно, мера защищает интересы дольщиков, но застройщикам, порой, очень непросто привлечь кредитные средства для реализации своих проектов. В итоге, согласно данным статистики мы имеем не очень радужную картину итогов работы компаний строительной отрасли Тульской области.

Так, например, в Тульской области за четыре месяца нынешнего года введено в эксплуатацию 112 тысяч квадратных метров жилья, что на треть ниже данных за аналогичный период 2019 года.

В регионе одна из самых высоких в ЦФО себестоимость одного «квадрата» – 42 тысяч рублей. В Тамбовской области, например, чуть более 20 тысяч. Тульских застройщиков, отметим, этот факт удивил. «Тульский бизнес-журнал» накануне провел онлайн-конференцию на тему строительства. О новостройках и их цене высказался генеральный директор компании «Внешстрой» Николай Афанасьев

- Себестоимость строительства одного квадратного метра зависти от массы обстоятельств. Для начала от цены земельного участка и затрат на подведение инженерной инфраструктуры, если не нужно сотни миллионов рублей тратить, чтобы на участке были газ, вода — одна себестоимость, нужно — другая. Что, касается примера с Тамбовом. Я не знаю откуда в статистике взялась такая цифра — 20 тысяч за квадратный метр. Думаю, что если правильно все посчитать, то только 18-19 тысяч рублей уйдут на строительные материалы. Да, там говорят, была мода на деревянные дома. Возможно строительство таких столько и стоит, но, скорее всего, без внутренней отделки и инженерных коммуникаций. Теперь о стройке в областном центре и ее себестоимости. Наша компания, еще несколько других тульских застройщиков возводят в Туле жилье класса бизнес. Такое, как правило, строится в центре города. Конечно там в средние, опять же по статистике, 40-50 тысяч никак не уложишься. Тем более, мы штукатурим все стены, делаем всю электрику, водопровод и отопление — то же самое. И тут, говорят, про двадцать тысяч. Цифра, мягко скажем, странная. Другой вопрос, что надо анализировать ситуацию и работать над снижением себестоимости строительства», - сказал Афанасьев.

Ранее Росстат опубликовал данные об индексе цен на рынке жилья. В целом по стране новые квартиры подорожали за второй квартал на 2,7%, а за первое полугодие – на 4,1%. Это довольно немало. Но в Тульской области показатели гораздо выше: +4,0% за апрель-июнь и +14,1% за январь-июнь. Во втором случае мы оказались регионом с самыми быстрорастущими ценами на жилье в ЦФО (из 18-ти) и – на 3-м месте в России (из 85-ти) после Хабаровска и Владикавказа.

В результате средняя цена на новое жилье среднего класса перешагнула у нас отметку в 58 тысяч за один квадратный метр, и по этому показателю вывело область на 4-ю позицию в ЦФО. Дороже «метры» - только в столице, Подмосковье и Белгороде. Напомним, что по уровню денежных доходов на душу населения (чуть более 28 тысяч рублей в месяц) туляки – на скромном 8-м месте в Центральном Федеральном округе. По какой причине наше «первичное» жилье стало таким дороги – загадка. Даже с учетом пандемии – очень большой скачок цен, в центре России средний показатель за 6 месяцев – лишь +2,4%. Тульские темпы – в 6 раз выше!

И что любопытно, подорожали именно квартиры среднего класса. Элитное жилье в нашей области вообще не изменилось в цене. Индекс – ноль. Это и понятно: заплатить по 85-90 тысяч на 1 квадратный метр – сложно.

Пандемия ударила по отрасли ипотечного кредитования. Причем, ударила больно, но банки и туляки «оклимались» довольно быстро. После крутого пике весной, цифры по заявкам на ипотеку превышают показатели прошлого года. Заметим, что три четверти всех заявок в «Сбербанке», например, составляют заявки на вторичное жилье.

- Спрос у людей есть, они покупают, но не покупают первичное жилье. Почему? Значит, продукт не такой, как люди бы хотели. Чем отличается «первичка» и «вторичка»? Во вторичном жилье ты заезжаешь и начинаешь жить. В первичном бывает благоустройство не готова, проблемы со сдачей могут быть. Это другой уровень маркетинга и продаж, мне кажется. Но спрос на «первичку» есть. Тула, уверен, должна строить существенно больше. Вторичное жилье – это хорошо, но это не современная история, - считает Ющенко.

Действительно, словосочетание «обманутые дольщики» еще не стерто с лица тульской земли, как бы ни старались чиновники регионального правительства. К инфраструктуре и благоустройству у жителей новых микрорайонов тоже есть вопросы в течение, минимум, нескольких лет. Терпеть готовы немногие. Поэтому и выбирают старенькие, но уютные и обжитые «вторички».

Проблему обманутых дольщиков решают с помощью эскроу-счетов. О них мы говорили чуть выше. Теперь подробнее. Система исключает обман дольщиков, но повторимся, ставит преграды перед застройщиком. По мнению эксперта «Тульского бизнес-журнала» Александр Савенкова, переход на эскроу-счета был излишне резким.

- Да, пандемия, но давайте не забывать: среди полусотни строительных компаний, которые работают в Тульской области, резкий обвал показателей начался в январе-феврале, до пандемии. И сразу после рекордно высоких показателей за ноябрь и декабрь 2019 года. Падение – в несколько раз! Полагаю, одна из главных причин – излишне резкий переход отрасли на работу с использованием специальных банковских эскроу-счетов. Цель, безусловно, благородная: не станет такого явления, как «обманутые дольщики». Минимизируется и число банкротств строительных фирм. Методика – международная, она успешно работает. Строители получают деньги только после возведения дома и сдачи его в эксплуатацию. Никаких «авансов». Однако механизм введения новой схемы работы - жесткий и «сжатый» по срокам. У многих компаний нет миллиардных сумм собственных средств, чтобы начинать новые стройки. Брать банковские кредиты такого масштаба – очень рискованно. Есть и другие трудности. Эксперты говорят, что при таком подходе до 30-35% участников рынка жилищного строительства РФ – в основном малые и средние фирмы – уйдут из бизнеса. Станет еще хуже. По сути, у нас сейчас достраивают дома за счет средств дольщиков – собственников оплаченных квартир. А «задел» реальных площадок для новостроек через эскроу-счета упал – по разным оценкам - на 20-40%. Переход на новый механизм возведения домов должен быть плавным, рассчитанным за 2-3 года, как было в других странах. И с определенным смягчением отдельных требований упомянутой методики, - считает Савенков.

Возвратимся к «вторичке». За второй квартал 2020 года цены в области увеличились на 1,6%, а с начала года – на 2,3%. Меньше показателя по первичному жилью, хотя и выше, чем в стране (+1,4% и +1,6%, соответственно). В абсолютном же выражении тульский показатель - чуть выше 54 тысяч рублей за «квадрат». По дороговизне - место №5 в ЦФО. И опять – одни из лидеров.

Дорого везде. Что делать? Переезжать в Тамбов? По мнению заместителя управляющего розничным бизнесом ВТБ в Тульской области Михаила Тюльпинова, механизмы решения проблемы есть.

- Обратите внимание, у нас есть колоссальное стимулирование спроса. Мы знакомы с экономикой, и, если мы занимаемся лишь стимулирование спроса, это неминуемо приводит к увеличению цены. Это мы сейчас и пожинаем. У нас есть госпрограммы под 5%, 6%, есть программы у банков, есть программы с застройщиками. Это все стимулирование спроса. А что нужно делать? Есть масштабные примеры. Посмотрите как сейчас развивается сельское хозяйство. Какой формат по сельскому хозяйству в банковской системе? Это субсидированные кредиты. Это государственная программа. Аграрии получают финансирование в районе 1% годовых, есть и меньше. Это как раз стимулирование предложения. Второй фактор стимулирования предложения – это инвестиционная привлекательность региона. Может, совместно с правительством подумать, построить инфраструктуру, выделить участок и за счет эффекта масштаба, себестоимость этой инфраструктуры для каждого застройщика будет гораздо меньше. На мой взгляд, если мы сохраним стимулирование спроса и запустим стимулирование предложения, многие проблемы, которые мы обсуждаем, уйдут в прошлое, - считает Тюльпинов.

Много нехороших цифр, но, по мнению Николая Афанасьева, та же статистика по вводу жилья по итогам года должна выровняться. Посмотрим, проследим.

«Вторичка» или «первичка»? За каждый из вариантов можно найти с десяток доводов «за» и «против». Тут каждый решает сам. Но можем дать тулякам-потенциальным покупателям направление – юго-запад. Именно там в ближайшие годы ожидается наиболее масштабное строительство. В том числе, для этих целей планируется расширить Калужского шоссе.