Готовый арендный бизнес: какой объект выбрать и как инвестировать

Коммерческая недвижимость под готовый арендный бизнес решает сразу две задачи: помогает инвестору сохранить капитал в нестабильные времена и обеспечивает пассивный доход.

Чтобы сформировать доход, коммерческую недвижимость нужно кому-то сдать, поэтому перед инвестором стоит задача найти привлекательный объект не столько для себя, сколько для арендаторов.

При покупке объекта инвестору стоит задуматься и о потенциальной будущей продаже: какова будет его стоимость? есть ли предпосылки для роста цены? в каком состоянии будет объект через N лет?

В этой статье посмотрим, на что обратить внимание и какой способ инвестирования в готовый арендный бизнес (ГАБ) выбрать.

Какой объект для готового арендного бизнеса выбрать

На российском рынке существует несколько типов коммерческой недвижимости под ГАБ:

• Склады.

Вопреки мнению экспертов, в 2024 г. складская недвижимость переживает расцвет. Пандемия подстегнула рынок e-commerce, а санкции стали стимулом для российских предпринимателей расширить бизнес. Склады стали нужны всем. Предложения стремительно сокращаются, цены идут вверх, поэтому сейчас наблюдается некоторая перегретость рынка складской недвижимости.

• Офисы.

Эксперты отмечают, что доля пустующих площадей в бизнес-центрах Москвы сократилась в 2023 г. Основные претенденты на вакантные офисы — компании производственного сектора, сегментов технологии/медиа/телекоммуникации и банки/финансы/инвестиции. Скорее всего, в ближайшие года спрос на офисы сохранится на достаточно высоком уровне, однако пандемия показала слабое место этого типа недвижимости: компании готовы переводить сотрудников на удаленную работу и отказываться частично от офисов.

• Торговые помещения.

Считаются лучшим вариантом для защиты капитала от инфляции. Дело в том, что договоры аренды, как правило, привязаны к розничному товарообороту, который растет вместе с ценами. Таким образом, если магазин начинает зарабатывать больше (что неизбежно при повышении стоимости товаров и услуг), его арендные платежи тоже возрастают, увеличивая рентный доход инвестора.

В идеале диверсифицировать портфель с коммерческой недвижимостью и приобрести объекты разных типов. Инвестору стоит обратить внимание на договор с якорным арендатором: чтобы исключить риск потери съемщика на ближайшие годы, лучше выбирать варианты ГАБ, где с арендаторами заключены долгосрочные договоры. Идеально, если в объекте арендаторов будет несколько — так меньше рисков.

Инвестиции в готовый арендный бизнес через ЗПИФ

Особенность коммерческой недвижимости — высокая стоимость объектов. Стоимость качественных помещений — десятки, а в случае крупных объектов — сотни миллионов рублей. В России есть форма коллективного владения ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). Это аналог иностранного REIT (Real Estate Investment Trust), который позволяет вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом.

Сейчас ЗПИФ считается самой безопасной формой коллективного владения недвижимостью и другими активами. Работает это следующим образом.

Компания подбирает объект или объекты, рассказывает о них инвесторам и собирает деньги для покупки. Затем выкупает объекты, заводит их в фонд и распределяет паи фонда среди инвесторов.

Бывает и другая схема. Компания может объявить о создании ЗПИФ, анонсировать стратегию, определить сумму для сбора и уже затем подыскивать объект. В этом случае есть риск пониженной доходности в случае, если подходящий объект не будет оперативно найден.

Как инвестировать через ЗПИФ

Формированием ЗПИФ занимаются многие компании. Одной из первых в России формировать паевые фонды недвижимости начала компания AKTIVO. В состав ее фондов входят, в основном, объекты торговой недвижимости — магазины формата «у дома» и небольшие торговые центры в Москве и регионах.

В молодых фондах AKTIVO прогнозируемая доходность может быть до 21% годовых в первый год за счет возврата НДС от покупки объекта, а прогнозируемая среднегодовая доходность в последующие годы — 10-13%. Все предложения с характеристиками объекта, финансовой моделью доступны на сайте AKTIVO.

Вывод

Готовый арендный бизнес — идеальный вариант для тех, кто хочет получать пассивный доход. Высокая стоимость объектов является преградой для многих инвесторов. Такой инструмент коллективного инвестирования, как ЗПИФ, помогает преодолеть этот барьер и приобрести в свой портфель доли в коммерческой недвижимости разного типа.