Тульский рынок недвижимости: кто сталкивается с большими трудностями сегодня?

28 февраля за одним круглым столом встретились пятеро: представители власти, застройщики, агенты в сфере недвижимости, банки и субподрядные организации. Если бы это была история из детской книжки, то дальше было бы примерно так: «и стали они думу думать, как строить побольше, да народу угодить. И как бы трудности все обойти, а их, казалось бы, не мало…».

В рамках бизнес-завтрака, организованного СИ «Тульские новости» при поддержке «Бизнес Журнала» и ТРО «Деловая Россия», первому слово дали председателю правительства Тульской области Михаилу Пантелееву. По его словам, время для всех сложное: и для отрасли, и для рынка, однако это, по словам Пантелеева, одна из проблем, которая сейчас беспокоит не только региональное правительство, но и федеральное. На сферу влияют проблемы, связанные с ключевой ставкой и отсутствием со второго полугодия прошлого года регионального фонда ипотечного кредитования.

Первый вопрос находится под контролем ЦБ, со стороны региона здесь вряд ли что-то можно изменить. Что касается регионального фонда ипотечного кредитования, по словам председателя тульского правительства, сегодня поднимается и на федеральном уровне. Пантелеев напомнил: еще в июле 2024 года она прекратила свое действие на территории области. В Госдуме в первом чтении принят закон о приравнивании фонда ипотечного кредитования к микрофинансовым организациям — соответственно, это изменит регулирование сферы, ведь они попадают под регулирование Центрального Банка. Однако здесь, как и в первом вопросе, придется подождать.

При этом сохраняется в регионе семейная ипотека под 6%. Предложение куда более выгодное, по сравнению с обычной ставкой – под 21%. Однако воспользоваться им могут семьи, в которых есть один ребенок, не достигший 7 лет на дату заключения кредитного договора, двое или более несовершеннолетних детей, или есть ребенок, не достигший 18 лет, которому присвоена категория инвалидности.

Рассматривается на федеральном уровне еще одна льготная категория – участники специальной военной операции, не имеющие малолетних детей. Продукт, как сказал Пантелеев, такой будет, однако когда – точных сроков нет.

Несмотря на все условия, темпы строительства – а план на 2025 год чуть более 800 тысяч квадратных метров – принято не сбавлять, «рисков для их срывов нет». Подавляющее большинство этих метров — порядка 60% - это, по традиции, индивидуальное жилищное строительство. На ИЖС сейчас действительно есть спрос, есть площади для реализации проектов.

«Золотые» метры

На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья в Туле составляет 94 980 рублей, цена по области - 112,7 тысяч рублей. Это третье место в ЦФО после Москвы и Московской области. Такие цифры озвучил Росстат по итогам 2024 года. Для сравнения, у соседей цены такие: Калужская область — 112,3 тысяч рублей, Рязанская область — 111,6 тысяч рублей, Орловская область — 90,9 тысяч рублей.

По словам застройщиков, тульские метры становятся «золотыми» во многом из-за дорогих услуг по подключению к сетям воды, света и тепла: каждый из пунктов составляет порядка 10-12% от общей стоимости дома. И здесь строители только разводят руками.

- Большую часть доли стоимости квадратного метра жилья вносят такие организации. Им пора уменьшить свой аппетит. Нельзя, чтобы только одна электрическая сеть составляла 10-12% от стоимости дома. Это очень много, - высказался генеральный директор АО СЗ "Внешстрой" Николай Афанасьев. 

Михаил Пантелеев подтвердил, что такая проблема существует и правительству "есть над чем работать". 

Кто сегодня покупает?

Как бы все не сетовали на высокую ипотечную ставку в нынешних условиях, риелторы твердо сказали – туляки покупают. На данный момент больше за наличные, чуть меньше с помощью рассрочек от застройщиков, льготных ипотек. Соотношение в данном случае 75-70 на 25-30%. 

Свое предпочтение жители региона отдают новостройкам, хотя вторичное жилье тоже пользуется не меньшим спросом, в отличие от частных домов. На фоне громкого скандала с компанией «Е-ХАУС» все собравшиеся невзначай отметили – туляки стали меньше доверять компаниям, которые могут возвести им дома. Что касается покупки уже готовых, то цена здесь все же «кусается». На это влияет не только инфляция, но и новые правила строительства ИЖС. С 1 марта 2025 года вводится новый порядок использования счетов эскроу при строительстве частных домов. Для получения “Семейной ипотеки” обязательным условием становится размещение средств на счете эскроу.

Заказчики получат в таком случае ряд гарантий, среди которых: доступ подрядчика к средствам возможен только после регистрации права собственности на дом, счета эскроу открываются в банках с высоким рейтингом и страхуются на сумму до 10 миллионов рублей. Заказчик может отказаться от строительства, вернув средства после оплаты использованных материалов и работ подрядчику.

Деньги есть!

Финансы нужны сегодня всем – и тулякам, чтобы покупать метры, и застройщикам, чтобы эти метры строить. Однако если своих нет, на помощь приходят финансовые организации. Представители банков, присутствующие на завтраке, заявили: ипотеки выдают, для стройки средства тоже найдутся. 

Виднеется ли снижение ключевой ставки в ближайшем будущем? Немного, однако пока об этом говорить рано. Как говорится, главное не спугнуть.

Подобные встречи, как правило, полезны для всех участников сторон: каждый хочет быть услышанным и услышать другого. Правительство региона выразило поддержку и желание помочь ведущим застройщикам области, поскольку строительная отрасль - это важный элемент экономики региона, имеющий большой мультипликатор и влияющий на многие отрасли. И со своей стороны пообещало делать все, что она может. Однако в данном случае власть региона – не волшебник. Значительная часть вещей, которые влияют на стройку сегодня, - это федеральное правительство. И именно в его руках, прежде всего, конечно, ставка и льготные программы.