Рафик Папян – осваиватель земель тульских

Удивительно, какая коммерческая жилка у этого предпринимателя! Он умудрился «отхватить» по куску земли в самых интересных местах города-героя и за его пределами, причем успешно сделал это и при экс-губернаторе Тульской области Вячеславе Дудке, и при нынешнем Владимире Груздеве. Но обо всем по порядку

Экскурс в «нулевые»

Для тех, кто подзабыл историю появления ТЦ «Гостиный двор», напомню, что в далеком 2008-м Рафику Папяну удалось заполучить землю рядом с Успенским собором.

26 апреля 2008 года ИА «Тульские новости» сообщало со ссылкой на информированный источник, что участок перед зданием администрации, где планировалось строительство нового торгового центра, состоял из трех земельных участков, находящихся в долевой собственности. Первый площадью 2566 кв. м и ранее принадлежал ООО «Инд-Гарник», второй площадью 1943 кв. м – ОАО «ТНИИТмаш». Кроме того, был продан свободный дополнительный (смежный) участок, площадь которого составила 9112 кв. м. В дополнение к этому городские власти сдали в аренду ООО «Инд-Гарник» 4933 кв. м земли. Третий из перечисленных участков был продан без проведения торгов, не было их и в случае сдачи четвертого участка, рассказал нам тогда человек, знакомый с ситуацией. Также, по данным нашего собеседника, договор купли-продажи заключен по стоимости земельных участков, «расположенных под зданиями, строениями сооружениями», а не по рыночной стоимости. Таким образом, цена земли оказалась сильно занижена. Исходя из вышеперечисленного, эта сделка не действительна и ее можно было оспорить, делал вывод наш информатор.

Следующие нарушения касались межевания. Так, для кадастрового учета составляется специальный документ, подтверждающий межевание. При этом он обязательно проходит процедуру согласования с «соседями». В данном случае, заявлял источник агентства, эта процедура не была соблюдена. А между тем, один из соседних участков – это земля федерального значения (в частности, памятником федерального значения является Преображенский храм (бывшая морская школа). Выяснилось, что часть этого участка из-за неверного межевания тоже была продана. Таким образом, со слов собеседника агентства, это также грубейшее нарушение, т.к. были ущемлены федеральные интересы.

На этом перечень нарушений не заканчивается. Как рассказал все тот же человек, все земли имеют свой «вид разрешенного использования» (исходя из него, рассчитывается кадастровая стоимость, а значит, и исчисляется размер налогов). Он отметил, что в постановлении главы города Владимира Могильникова один и тот же участок (площадью 9112 кв. м) в разных местах имеет различные разрешенные виды использования. В одной части постановления он предназначен «для организации строительных работ», а далее в документе он предназначен «для присоединения». По информации источника агентства, такого вида использования в соответствующем реестре вообще нет. По его мнению, это также должно было прикрыть отсутствие торгов.

Собственно, как показала практика, никто законность сделок не оспаривал. «Гостиный двор» как стоял, так и стоит. И спорный вопрос с парковкой был благополучно решен: она появилась под зданием ТЦ.

Однако, как мы помним, изначально губернатор Владимир Груздев выступал против открытия «Гостиного двора» без надлежащей парковки.

В феврале 2012 года в Туле состоялось заседание правительства, в ходе которого обсуждался вопрос о подготовке ТЦ «Гостиный двор» к сдаче в эксплуатацию. Выяснилось, что подземная парковка торгового центра рассчитана всего на 170 мест, этого недостаточно для того, чтобы обеспечить всех клиентов парковочными местами. Губернатор Владимир Груздев заявил о том, что центр не будет введен в эксплуатацию до тех пор, пока его не обеспечат достаточным количеством парковочных мест. Вопрос будет вынесен на суд жителей города.

30 мая в правительстве Тульской области состоялось IV заседание градостроительного совета под председательством Владимира Груздева. На нем было принято решение, что парковки автомобилей вдоль площади Ленина, предназначенной для клиентов построенного в Туле ТРЦ «Гостиный двор», не будет. Градостроительный совет признал недопустимым организацию стоянки машин в пешеходной зоне у площади Ленина и высказался за строительство двухуровневой подземной парковки под зоной благоустройства перед ТРЦ «Гостиный двор».

Интересный факт: в этот же день, 30 мая 2012 года, Фонду имущества Тульской области удалось-таки найти арендаторов для гостиничного комплекса «Богучарово». Желание получить в аренду 26 зданий и сооружений (2-этажная гостиница со столовой, 4-квартирный 2-этажный жилой дом, несколько дач, гостиница «Атриум», оздоровительный центр, баня, спортивная площадка, гаражи, хозяйственные постройки и инженерные сети), а также земельный участок общей площадью 8,2 га изъявили ООО «Тдро» (Тула, ул. Советская, 47) и ООО «РЕКСАЛ» (Тула, ул. Демонстрации, 27).Обе фирмы были допущены к торгам, победителем признано ООО «Тдро», предложившее за годовую аренду на 100 тысяч рублей больше, чем просил Фонд имущества Тульской области. Учредителем фирмы-победителя ООО «Тдро», по состоянию на 6 июня 2012, года числится Рафик Папян.  

В июле 2012 года первая очередь ТЦ была открыта.  В состав первой очереди сдачи торгово-досугового комплекса «Гостиный двор» вошли четыре этажа здания, цокольный этаж и подземный гараж на 170 машино-мест. Кроме того, машины можно было парковать и вокруг ТЦ.

В том же году, а конкретно в октябре 2012 года, Рафик Папян в интервью ТК «ТелеТула» заявил, что не будет участвовать в аукционе по покупке гостиничного комплекса Богучарово. Но в итоге бывшую резиденцию губернатора Тульской области Вячеслава Дудки - гостиничный комплекс «Богучарово» продали с аукциона за 174 862 485 рублей в январе 2013 года. Стартовая цена комплекса была 174 741 000 рублей.

Победило на аукционе ООО «Инд-Гарник». Изначально комплекс выставляли за 219 млн 895 тысяч рублей, но охотников не нашлось.

Невыгодная сделка тульских Профсоюзов

Не так скандально, как в истории с ТЦ «на костях», но не менее интересно. Все мы помним, что здание ДК «Профсоюзов» было продано Тульской федерацией профсоюзов, в собственности которой находилось здание КРК «Премьер» и кинотеатра Albany, предпринимателю Рафику Папяну за 200 миллионов рублей.

Начальная цена была 350 млн рублей.

Объявление на сайте профсоюзов гласило:  «Продается нежилое здание (Дворец культуры профсоюзов) в центре г. Тулы, общей площадью 5 734,7 кв. м. Также продается и земельный участок под зданием (общей площадью 5 861 кв. м)»

Путем несложных арифметических действий вычисляем, что за 1 кв. метр Рафик Папян заплатил 34 тыс 124 рубля.

Мы решили опросить экспертов на рынке недвижимости и выяснили, что в декабре прошлого года 1 квадратный метр земли в этом районе стоил порядка 100 тыс рублей.  Но в декабре 2014 года ценность для бизнеса представляло и само здание ДК «Профсоюзов». По оценке риэлторов, квадрат помещения в таком здании мог стоить до 70 тыс рублей. Получается сумма, превышающая 400 млн рублей.

Таким образом, в общей сложности здание и земельный участок по рыночной стоимости могли доходить до 1 млрд рублей. Выставлены федерацией профсоюзов они были за 350 млн. Таким образом, есть основания предполагать, что стоимость имущества была изначальна занижена. Интересно, профсоюзам не нужны были «лишние» 600 млн?

Кстати, мы посмотрели похожие объявления по продаже коммерческой недвижимости на сайтах «Авито», «Моя реклама». В настоящее время здания свободного назначения в парковой зоне вместе с землей доходят в цене до 200 тыс рублей за квадратный метр..

В 2014 году СМИ сообщали, что новый владелец здания планирует на его месте построить большой культурно-развлекательный комплекс с аквапарком и концертным залом.

«Я готов начать строить хоть сейчас! А если реально — то в сентябре», - говорил бизнесмен Рафик Папян в интервью порталу http://myslo.ru/ в январе этого года.

Впоследствии здание благополучно снесли, на этом успокоились.

Может быть, в планы вмешался кризис, может быть, у бизнесмена появились другие идеи по использованию данной территории.

Другие проекты семьи Папян

Рекреационные земли в Рождественском

На одном из июльских заседаний Тульской городской Думы депутаты одобрили передачу земель рекреационного назначения в пос. Рождественское Ленинского района.

По обращению ООО «Инд-Гарник» и гражданина Папяна Гарника Рафиковича, в целях использования земельных участков для жилищного строительства, был подготовлен проект внесения изменения в Генеральный план муниципального образования Рождественское Ленинского района Тульской области.

Согласно документам, Тульской городской Думе предлагалось внести в Генеральный план муниципального образования Рождественское Ленинского района Тульской области, следующие изменения:

- изменить в карте функциональных зон Генерального плана муниципального образования Рождественское Ленинского района Тульской области зону в границах территорий населенных пунктов, занятую лесной растительностью (Р4) на жилую зону земель населенных пунктов (Ж5).

Генеральным планом муниципального образования Рождественское Ленинского района Тульской области территория размещения земельных участков, расположенных в муниципальном образовании Рождественское Ленинского района Тульской области, отнесена к зоне рекреационного назначения.

В итоге депутаты Тульской гордумы одобрили передачу земель рекреационного назначения Гарнику Папяну под жилищное строительство. 

О дальнейшем использовании этих земель пока неизвестно, но мы будем следить за развитием событий.