Что будет с недвижимостью?

Наблюдаемые в течение прошедших шести месяцев положительные факторы — рост фондового рынка, возрождение ипотеки, снижение цен, стабилизация уровня доходов населения — пока еще слабо отражаются на рынке недвижимости.

В ряде регионов России — Туле, Уфе, Челябинске — впервые средняя стоимость кв.м. новостроек превысила аналогичный показатель в сегменте готовых квартир. Помимо разницы в темпах ценовой корректировки данный факт объясняется преобладанием в структуре новостроек домов высокой стадии готовности, а также сильным разрывом качественных характеристик первичного и вторичного жилья.

Рынок первичной недвижимости

С конца 2008 года наблюдается медленная остановка строительства большинства площадок», — говорит директор одного из агентств недвижимости, — естественно, количество желающих приобрести квартиру в новостройках снизилось, что связано с неуверенностью в окончании строительства». Еще одна тенденция — стремление застройщиков к строительству и реализации жилья государству под социальные программы.

Таким образом, пессимистичные прогнозы о сокращении объемов ввода новостроек подтверждаются: несмотря на поставленную Президентом задачу сохранения темпов строительства на уровне 63,7–65 млн. кв. м., с высокой долей вероятности можно прогнозировать объемы жилищного строительства по итогам 2009 года не более 40-50 млн. кв. м.

(Таблицу «Объем ввода жилья в регионах России по итогам первого полугодия 2009 г.» см. в ПРИЛОЖЕНИИ)

Рынок вторичной недвижимости

В начале текущего года объем предложения вторичного жилья на региональных рынках недвижимости превышал спрос в среднем в два раза, однако к концу I полугодия данная разница сократилась до 30-35%, при этом динамика количества предлагаемых квартир в ряде регионов носила разнонаправленный характер. Весной в сложившихся условиях экономической нестабильности, а также вследствие заметного снижения цен на жилую недвижимость, ряд продавцов предпочли переориентировать свои объекты в сегмент аренды, либо вообще уйти с рынка. В ряде регионов эта ситуация обусловила снижение объема предложения от 10 (Тула, Рязань, Волгоград) до 30% (Екатеринбург, Ростов-на-Дону). А в некоторых — Перми, Челябинске, Казани, Набережных Челнах, Воронеже, Санкт-Петербурге — объем предложения не подвергся существенным изменениям, и в течение I полугодия оставался стабильным.

ДИНАМИКА ЦЕН

Завершившееся полугодие на региональных рынках жилой недвижимости характеризовалось снижением стоимости кв.м как в первичном, так и во вторичном сегментах. В среднем стоимость кв.м. по сравнению с началом года сократилась на 15%, однако в разрезе отдельных городов зафиксированные показатели динамики варьировались от 5% до 30% в зависимости от сегмента. Разная глубина корректировки определялась целым комплексом факторов, в т.ч. объемом спроса на жилье и его изменением с осени прошлого года, интенсивностью удорожания квартир, популярностью ипотечного кредитования, локальными особенностями экономики и конъюнктуры рынка.

В сегменте нового жилья к вышеперечисленным причинам следует добавить финансовое положение застройщиков. Компании, реализующие свои проекты на заемные средства, в целях своевременного возвращения кредитов вынуждены были стимулировать продажи посредством более значительного снижения цен на квартиры. Следует отметить, что большинство застройщиков в регионах практически не корректировали свои прейскуранты, но их готовность к дисконту выражалась посредством проведения маркетинговых акций, реализации бонусных программ, гибких систем скидок, беспроцентных рассрочек, специальных условий при 100%-ой оплате (как правило, в пределах 10%, но в единичных случаях и 30% от начальной цены).

Необходимо отметить, что если в начале 2009 г. в большинстве регионов среднемесячные темпы ценовой корректировки составляли 3-5%, то в конце весны–начале лета снижение цен замедлилось до 1,5-2,5% в месяц, что свидетельствует о приближении фазы стабилизации.

Новостройки, июнь 2009

Вторичный рынок, июнь 2009

Средняя цена предложения кв.м

Темп роста/снижения к декабрю 2008

Средняя цена предложения кв.м

Темп роста/снижения к декабрю 2008

Белгород

37 600р.

-23%

41 208р.

-19%

Волгоград

40 535р.

-27%

53 100р.

-15%

Воронеж

33 634р.

-9%

36 064р.

-13%

Екатеринбург

48 756р.

-11%

54 916р.

-13%

Казань

36 990р.

-5%

37 060р.

-13%

Краснодар

43 043р.

-7%

57 000р.

-11%

Липецк

34 840р.

-24%

37 600р.

-20%

Наб. Челны

29 455р.

-12%

30 136р.

-13%

Нижний Новгород

47 960р.

-12%

49 640р.

-17%

Новосибирск

44 028р.

-6%

51 200р.

-14%

Пермь

42 900р.

-16%

41 100р.

-28%

Ростов-на-Дону

39 786р.

-17%

50 000р.

-30%

Рязань

35 500р.

-6%

38 200р.

-11%

Санкт-Петербург

75 340р.

-12%

85 804р.

-16%

Тверь

38 320р.

-27%

50 482р.

-19%

Тула

49 000р.

-8%

40 700р.

-17%

Тюмень

37 358р.

-10%

47 045р.

-9%

Уфа

41 502р.

-7%

39 690р.

-20%

Челябинск

41 196р.

-3%

37 663р.

-22%

Ярославль

37 500р.

-22%

40 500р.

-12%

По итогам полугодия менее всего подешевели самые востребованные одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, отличающиеся удачным расположением, максимально готовые к проживанию с точки зрения технических характеристик и юридической чистоты, потенциально не нуждающиеся в серьезном ремонте. Наибольшее снижение стоимости наблюдалось в сегменте многокомнатного жилья, а также квартир, выводимых на рынок по изначально завышенным ценам.

В сложившихся условиях «рынка покупателя», когда количество предлагаемых объектов превышает спрос, продавцы вынуждены были идти на уступки и зачастую предлагали дисконт, размер которого зависел от уровня востребованности жилья, юридического состояния документов, доли наличных денежных средств, которые готов внести покупатель. Таким образом, в результате торга разница между заявленной стоимостью объекта и реальной ценой сделки могла составить от 5% до 20%.

Минимальное изменение стоимости готовых квартир отмечено в Тюмени (9%), городах Центрального Федерального Округа: Рязани (11%), Туле (12%) и Ярославле (12%), а также на юге России – в Краснодаре (11%).

ПРОГНОЗ

Сегодня с большой долей вероятности можно прогнозировать повышение деловой активности в масштабах России уже осенью этого года. При сохранении положительной динамики основных макроэкономических показателей, отложенный спрос перерастет в реальный, а объем совершаемых на рынке операций с недвижимостью вырастет минимум на 20-30%. В ряде регионов, где уже сегодня очевидны признаки стабилизации, ожидается восстановление отложенного спроса в полном объеме.

Что касается цен, в перспективе ближайших 2-4 месяцев (в зависимости от региона) прогнозируется незначительная коррекция как в положительную, так и в отрицательную стороны в пределах 1-3%. Исходя из сегодняшней конъюнктуры рынка, можно прогнозировать, что уже в среднесрочной перспективе стабилизация цен станет объективной реальностью, за которой последует очередная фаза роста. Однако темпы удорожания недвижимости во многом будут определяться фактором государственной поддержки строительной отрасли и спроса.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Объем ввода жилья в регионах России по итогам первого полугодия 2009 г.

Ввод жилья в регионах, тыс.кв.м

Регион

I п/г 2009

в % к I п/г 2008

Москва

1194,1

102,8

Московская обл.

2584,5

118,5

Респ. Башкортостан

780,9

96,2

Респ. Татарстан

1132,5

101,2

Пермский край

252,1

83,4

Нижегородская обл.

609,7

123,8

Санкт-Петербург

778,5

94,8

Новосибирская обл.

355,9

75,9

Свердловская обл.

484,7

99,9

Тюменская обл.

756,2

99,9

Челябинская обл.

466,6

86,3

Белгородская обл.

362,6

97,2

Воронежская обл.

318,6

118,9

Липецкая обл.

216,7

124,1

Рязанская обл.

279,3

106,9

Тверская обл.

184,1

191,6

Тульская обл.

72,5

100,3

Ярославская обл.

119,0

74,9

Краснодарский кр.

1435,3

87,1

Волгоградская обл.

237,3

91,5

Ростовская обл.

790,9

92,4

Подготовлено Аналитическим Центром агентства недвижимости МИАН