Не участок, а «кот в мешке»: как тулякам избежать ошибок при покупке сельхозземли

10 декабря 2025 года в правительстве Тульской области состоялся брифинг, посвященный вопросам использования земель сельскохозяйственного назначения. Министр имущественных и земельных отношений Тульской области Ольга Морозова рассказала об итогах деятельности министерства за 2025 год в части контроля и надзора, а также об основных нарушениях, с которыми сталкиваются покупатели при приобретении сельхозземель. И, что особенно важно, о том, как избежать покупки "кота в мешке" и не нарушить закон по незнанию.

По состоянию на 1 января 2025 года, земли сельскохозяйственного назначения занимают значительную часть территории Тульской области – 1 831 000 гектаров, что составляет 71,3% от общего земельного фонда. В рамках муниципального контроля за 2025 год было проведено 836 контрольных мероприятий, по результатам которых выявлены нарушения (признаки нарушений) земельного законодательства на общей площади свыше 15 тыс. га.

К сожалению, нередки случаи, когда покупатели сельскохозяйственных участков сталкиваются с проблемами. По словам Ольги Морозовой, чаще всего выявляются нарушения, связанные с:

• Самовольным захватом земель.
• Использованием земли не по целевому назначению.
• Отсутствием защиты земель от зарастания деревьями и кустарниками.
• Наличием на участках строений и сооружений, не предусмотренных для размещения на землях сельхозназначения.

Важно отметить: зачастую эти нарушения происходят не из-за злого умысла, а из-за недостаточной информированности покупателей о земельном законодательстве и необходимых процедурах. Многие совершают ошибку, приобретая участок, начинают строительство, не осуществив перевод земель, и лишь потом узнают о нарушении закона.

Чтобы избежать неприятностей и не стать нарушителем, запомните несколько важных рекомендаций.

1. Проверить все документы и назначение земли. Перед покупкой стоит убедиться, что у продавца есть все необходимые документы на земельный участок. Внимательно изучить целевое назначение земли – это ключевой момент. Помнить, если земельный участок имеет категорию СХ1, любое строительство на нем запрещено. Возведение зданий на таких участках является нарушением.

2. Заключить договор с кадастровым инженером. Это наиболее важный пункт. Перед заключением сделки лучше обратиться к квалифицированному кадастровому инженеру. Он проведет необходимые работы по выносу точек на местности и точно обозначит границы приобретаемого участка. Это позволит убедиться, что вы покупаете именно то, что видите, и избежать споров с соседями в будущем. Это ваша страховка от приобретения "кота в мешке".

3. Обратить внимание на исключения из правил. С 1 марта 2022 года действует исключение: на земельном участке, предназначенном для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, разрешается строительство одного жилого дома. При этом дом должен соответствовать определенным требованиям: не более трех этажей, площадь не более 500 квадратных метров, и площадь застройки не должна превышать 0,25% от общей площади участка. Важно, что после постройки дома нельзя делить участок на несколько частей.

За неиспользование или нецелевое использование сельхозземель предусмотрены административные штрафы. Согласно статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях, минимальный штраф составляет 10 000 рублей, но может быть значительно выше, в зависимости от кадастровой стоимости участка. За зарастание земель кустарником также предусмотрены штрафы (статья 8.7, часть 2). Помимо штрафов, правообладателя обязывают устранить нарушения, в противном случае участок может быть изъят.

По вопросам получения земельных участков следует обращаться в органы местного самоуправления. Однако, для некоторых районов Тульской области (Ясногорский, Алексинский, Веневский, Суворовский, Заокский и Тула) полномочия по предоставлению участков переданы Министерству земельных отношений.

Важно: министерство занимается предоставлением участков только для юридических лиц. Вопросы, касающиеся индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, остаются в ведении органов местного самоуправления.

В ходе брифинга стало известно, что с марта 2026 года ужесточатся требования по переводу земельных участков из одной категории в другую. Для перевода земель потребуется согласование с Министерством сельского хозяйства России. Эта мера направлена на защиту особо ценных земель, таких как пашни и пастбища, от вывода из сельскохозяйственного оборота.

По словам Ольги Морозовой, предотвратить нарушение можно, если перед заключением сделок получить подробную информацию о приобретаемой земле.

Важно обращать внимание на сведения о категории земель, виде разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, о территориальной зоне участка.