В минувшую среду лента информационного агентства «Тульские новости» наполнилась тревожными сообщениями о попытках рейдерского захвата торгового центра «Интерсити». Выехавший на место происшествия корреспондент действительно обнаружил около здания автобус с дежурившими сотрудниками ОМОНа и милицию. Борцы отряда особого назначения отказались комментировать свое нахождение около центра, а милиционеры ответили, что им поступил сигнал о беспорядках, которые могут возникнуть в ходе спора двух хозяйствующих субъектов. Что за спор, каков его предмет и что не поделили владельцы «Интерсити», милиционеры не знали и знать не хотели, вобщем-то правильно. Их дело – охранять правопорядок и не вмешиваться. «МК в Туле» решил разобраться в ситуации и понять, что же происходит в таком с виду благополучно процветающем торговом центре. Оказалось, вокруг «Интерсити» давно кипят нешуточные страсти. Итак,

Собственником ТЦ «Интерсити», наряду с ТЦ «Демидовский», является компания ОАО «РТМ». ОАО "РТМ" (совместно с дочерними предприятиями – группа "РТМ") было основано в 2006 году. Основными направлениями деятельности группы были строительство, развитие и управление современными многофункциональными торговыми комплексами в крупнейших городах России.

Туда-то мы и обратились за комментариями. В редакцию «МК в Туле» пришел письменный ответ следующего содержания: «ОАО "РТМ" имеет самое непосредственное отношение к ТЦ "Интерсити" и ТЦ "Демидовский" в г.Тула - это объекты, находящиеся в собственности ОАО "РТМ" уже 4 и 2 года соответственно. Компания не продавала свои объекты. Управление указанными ТЦ осуществлялось и осуществляется силами дочерних компаний ОАО "РТМ".

В инциденте, произошедшим с УК "Универсал-Тула" сейчас разбираются Служба Безопасности ОАО "РТМ" и сотрудники правоохранительных органов, так как никаких договорных отношений с этой УК наша компания не имела и не имеет, и считает неправомерным нахождение этой компании в своих торговых центрах. Управление торговыми центрами "Демидовский" и "Интерсити", а также сдачу площадей в аренду, компания "РТМ" будет осуществлять самостоятельно, не привлекая сторонние организации».

Здесь, пожалуй, потребуется пояснить, чем было и чем стало ОАО «РТМ», и что привело к конфликту, апогеем которых для Тулы стала необходимость вызывать ОМОН в «Интерсити».

Предыстория конфликта

Еще несколько лет назад это была крупнейшая, успешно развивающая компания.

Под контролем группы "РТМ" находилось 56 объектов недвижимости в различных городах России. Общая площадь объектов, входящих в портфель группы и относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, составляла 546 903 кв.м., арендопригодная площадь – 379 192 кв.м.

Однако, с первыми признаками кризиса ситуация начала кардинально меняться.

Хронология событий выглядит следующим образом:

Февраль 2008. Директор компании «РТМ» Эдуард Вырыпаев приобрел 35,7% акций ОАО «РТМ». Ранее они контролировались президентом холдинга "Марта" и председателем Совета директоров ОАО "РТМ" Георгием Трефиловым.

Таким образом, Эдуард Вырыпаев получает контроль над 71,4% акций ОАО "РТМ" и становится, по сути, единственным владельцем компании. Оставшиеся 28,6% акций ОАО "РТМ" были размещены в ходе IPO в мае 2007 года.

Август 2008. Кризис в стране и в мире набирает обороты, и господин Вырыпаев понимает, что не сможет удержать на плаву компанию, которая уже несколько месяцев и так работает в убыток. Он принимает решение продать акции ОАО «РТМ», а свой пост передать представителю новых акционеров компании — структур близких к холдингу «Сибирский цемент» — Сергею Храпунову. Группа инвесторов, в числе которых структуры, представляющие интересы акционеров «Сибцема», приобрела 37% акций «РТМ». Это крупнейший пакет акций, остальные акции распределяются примерно в равных долях между банком КИТ Финанс, компанией ФИНАМ (физическими лицами) и компанией JT Morgan. Таким образом, владение компанией фактически перешло в руки сибиряков. Они же сформировали свою команду топ-менеджеров компании «РТМ».

Однако вскоре стало понятно, что долгов у компании гораздо больше, чем ожидали акционеры. Но купленного, как говорится, не вернешь, и у нового руководства оставалось два пути по выходу из ситуации. Первый заключался в том, чтобы работать на благо всех акционеров компании и пытаться, реструктуризировав долги, расплатиться с кредиторами. Второй, который, по всей видимости, больше устроил бывших топ-менеджеров «Сибцема», - это попросту игнорировать выплаты долгов и интересы других акционеров, а деньги, получаемые компанией, выводить на подконтрольные себе счета.

Январь-май 2009. Банки – кредиторы ОАО «РТМ» начали процессы истребования кредитов и залогов. Это означало, что компанию будут попросту лишать торговых центров, которые были заложены, и передавать их банкам. Кроме того, остальные акционеры ОАО «РТМ» чувствовали себя обделенными и неравен час могли сместить команду топ-менеджеров из «Сибцема». Такого исхода событий руководство «РТМ» допустить не могло. И тогда был придуман план, позволявший им удержать в руках денежный поток даже в случае отстранения от власти. Предполагалось разделить дочернюю управляющую компанию «РТМ Менеджмент» на несколько региональных управляющих компаний не связанных напрямую с «РТМ» и сделать их агентами по сбору арендной платы. В этом случае руководство «РТМ» продолжало бы получать аренду с торговых центров, даже после отстранения от власти.

В короткие сроки схема была реализована. Управляющая компания «РТМ Менеджмент» была реорганизована в 4 региональные УК. Все эти УК были зарегистрированы на физических лиц, а значит, уже не были связаны с РТМ. На них были частично переведены арендные потоки. Но до конца доводить схему тогда не стали, пропала острая необходимость.

Июнь 2009. Стало ясно, что есть надежный способ бороться с другими акционерами проверенным методом – попросту срывая собрания акционеров. При этом КИТ Финанс, ФИНАМ и JT Morgan периодически не пускали на эти собрания, а контролеров федеральной службы по финансовым рынкам, которые зашли с проверкой, «случайно» заперли в переговорной.

Июль - Август 2009. Из-за постоянного вывода капитала из компании, ситуация в «РТМ» начала все больше ухудшаться. Топ-менеджеры ОАО «РТМ» решили сделать с основными компаниями группы – ОАО «РТМ» и ЗАО "РТМ Девелопмент" то же, что ранее сделали с ООО «РТМ Менеджмент» - раздробили на несколько не связанных с РТМ компаний, учредителями которых стали физические лица. По итогам этих манипуляций, в материнской компании ОАО "РТМ", остались только два человека. Это Сергей Храпунов— член Совета директоров, генеральный директор ОАО «РТМ» и Станислав Голотвин — член Совета директоров, заместитель гендиректора ОАО «РТМ». Счета ОАО «РТМ» сегодня заморожены, а в московском арбитражном суде лежит заявление самого Храпунова о признании компании банкротом.

Вспомнили и о приостановленной когда-то схеме получения всех арендных платежей на счета Управляющих компаний. Было решено довести эту тему до конца, и начался процесс перевода договоров аренды. Но не успела схема заработать в полную силу, как у руководства «РТМ» начались проблемы с лояльными ранее Управляющими компаниями.

Как известно, любой агент должен в конечном итоге возвращать собранные им деньги их истинному владельцу – принципалу (в данном случае компании-собственнику ТЦ). Но такой вариант абсолютно не устраивал руководство «РТМ». Им нужно было, чтобы Управляющие компании собирали деньги с арендаторов, но отсылали их не на счета компаний-собственников ТЦ, откуда они могли быть в безакцептном порядке списаны банками-кредиторами, а переводили их займами на сторонние счета, подконтрольные руководству «РТМ». Однако руководство Управляющих компаний не захотело становиться соучастником аферы, отдавая себе отчет в том, что может получить вполне реальные сроки за экономические преступления, совершенное не ими, но при их содействии.

И тогда топ-менеджмент «РТМ» решил наказать несговорчивого партнера и, используя любые методы, выгнать Управляющие компании из принадлежащих «РТМ» торговых центров. С этого момента и началась череда нелицеприятных событий, приведших к появлению автобуса с сотрудниками ОМОНа возле ТЦ «Интерсити».

Вернемся к Туле

1 мая текущего года руководство ОАО «РТМ» через принадлежащую ей компанию «Мобил–Системс» заключило с одной из описанных ранее вновь созданных УК - ООО «Универсал–Тула», агентское соглашение, согласно которому ООО «Универсал–Тула» осуществляет управление торговым центром «Интерсити». Соглашение предполагает, что Управляющая компания как агент может получать на свои счета арендную плату от арендаторов. Из этих денег УК возмещает произведенные ей расходы на эксплуатацию здания - охрану, уборку, ремонт и обслуживание оборудования и т.д. Но так как на УК поступают не все арендные платежи (основная их часть по прежнему идет на «Мобил-Системс»), полученных от арендаторов средств может быть недостаточно для эксплуатации ТЦ и выплаты зарплаты сотрудникам УК. В этом случае ООО «Мобил-Системс» должно доплатить УК недостающую сумму.

Так вот, когда руководство Управляющей компании не захотело быть пешкой в чужой игре и соучастником аферы, руководство «РТМ» приняло решение любыми способами лишить УК денежных средств. «Мобил-Системс» перестало платить УК причитающееся ей вознаграждение и компенсацию понесенных эксплуатационных затрат. Кроме этого оно направило письма арендаторам с призывом не платить даже ту часть арендных платежей, которые ранее поступали непосредственно на Управляющую компанию. Но большинство арендаторов быстро осознали, что задержка оплат Управляющей компании очень скоро приведет к закрытию Торгового Центра и потерям для их бизнеса, поэтому продолжили исправно платить по заключенным с УК договорам.

Конфликт усиливается

И вот тут начинается все самое интересное. Руководство «РТМ», исчерпав «бескровные» методы борьбы и не достигнув быстрого результата, применяет тяжелую артиллерию. И в минувшую среду к зданию «Интерсити» подтянулись нанятые ОАО «Мобил-Системс» сотрудники частного охранного предприятия. Их цель – просто не пустить на работу руководство и сотрудников Управляющей компании. Во избежание конфликтов с сотрудниками действующей охраны центра, руководство ООО «Универсал–Тула» приняло решение вызвать милицию и обратиться к прокурору района.

«С нами пытаются говорить на языке бандитских понятий, - говорит зам. директора «Универсал-Тула» Сергей Бокарев. – Мы не против расторгнуть агентское соглашение, но пусть это будет сделано в рамках закона. Мы не можем просто так уйти из «Интерсити». Для этого «Мобил-Системс» придется выплатить нам накопившиеся долги и штраф за досрочное расторжение договора, который позволит нам в соответствии с требованиями закона рассчитаться с нашими работниками и подрядчиками. А это не маленькая сумма. Они же (руководство «РТМ» и «Мобил-Системс») не хотят тратить деньги и предпочитают решать все методами давно забытых 90-х годов».

В ближайшее время руководство ООО «Универсал–Тула» намерено обращаться в суд. В ОАО «РТМ» направлена уже вторая претензия о задолженности по агентскому договору. Если в течение 10 дней со дня подачи претензии из «РТМ» не поступят выплаты или возражения, либо претензия будет попросту проигнорирована, что, по словам Сергея Бокарева, скорее всего и произойдет, решать спор субъектов будет уже арбитражный суд.