«Когда узнают условия, то интерес падает»: эксперты о рассрочке от застройщиков в ЦФО

На фоне высоких ипотечных ставок и отмены общедоступной льготной ипотеки российские застройщики стали активнее предоставлять для покупки жилья рассрочку. Причем некоторые компании заверяют, что оформление рассрочки будет более выгодным, чем ипотека с текущими ставками. «Тульские новости» решили разобраться в преимуществах и подводных камнях рассрочки от застройщика, а также изучили ситуацию в других регионах ЦФО.   

Что такое рассрочка от застройщика?

Рассрочка на жилье дает возможность потенциальному покупателю купить квартиру, внося платежи частями. При этом, в отличие от ипотеки, застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или рассрочку с минимальной переплатой.

Как правило, в рассрочку реализуют жилье на первичном рынке – в строящихся домах. На рынке готового жилья рассрочка встречается крайне редко.

При оформлении рассрочки от застройщика заключается либо договор купли-продажи (при покупке готовой квартиры), либо договор долевого участия (при покупке квартиры на стадии строительства дома).

Приобретая жилье в рассрочку, покупатель вносит в течение короткого периода (до трех лет, но, в основном, не позднее сдачи дома) несколько крупных платежей. Зачастую первоначальный взнос составляет от 20 до 50% общей стоимости квартиры. Далее покупатель оплачивает оставшуюся стоимость жилья в соответствии с согласованным графиком - раз в месяц, раз в квартал, раз в полгода и т.д. При платной рассрочке после перечисления первого платежа на остаток начисляются проценты.

Обратим внимание, что до момента сдачи дома и внесения последнего платежа квартира находится в залоге у застройщика.

Сейчас в России заметен рост популярности рассрочки на недвижимость. Причем это связывают с недоступностью ставок по рыночной ипотеке.

- На сегодняшний день наблюдается повышение спроса на рассрочку, о чем свидетельствует введение данного инструмента на орловском рынке. Многие застройщики предоставляют такую возможность. Правда, условия везде разнятся. Поэтому рекомендую внимательно оценивать свои финансовые возможности. Также уточняйте у застройщика, что будет с внесенными деньгами, если финансовая ситуация у вас изменится и не потянете рассрочку. Или не сможете одобрить ипотеку, - объяснила ипотечный брокер и консультант по недвижимости Ульяна Марковкина.

При этом, по данным «РБК-Недвижимость», к февралю 2025 года доля первичных квартир, приобретенных в рассрочку, составляла от 40 до 50%. Причем опрошенные изданием эксперты предположили, что по итогам года доля купленных в рассрочку на первичном рынке квартир превысит половину всех сделок в новостройках.

Преимущества и подводные камни рассрочки
 
В беседе с корреспондентом «Орловских новостей» ипотечный брокер и консультант по недвижимости Ульяна Марковкина рассказала, что зачастую клиенты, в том числе, из-за рекламы, путают рассрочку с ипотекой.

- Но это совсем не так. Рассрочка дается на короткий срок и платежи по ней не сопоставимы с ипотечными. Когда узнают условия, то интерес падает, - пояснила она.

В то же время, как указывает наша собеседница, планируется государственное регулирование рассрочки. В частности, рассматривается возможность установления первоначального взноса на уровне от 50% для того, чтобы ежемесячные платежи по рассрочке сравнялись с ипотечными.

К главным плюсам приобретения квартиры в рассрочку относятся:

- фиксированная цена на жилье;

- отсутствие переплаты банку;

- быстрая покупка квартиры в виду отсутствия необходимости ждать одобрения ипотеки;

- более мягкие требования к покупателю, чем при приобретении жилья в ипотеку.

Кроме того, как уточняют эксперты, оформив рассрочку, покупатель при необходимости сможет перейти на ипотеку.

- Если ключевая ставка в ближайший год снизится - те, кто решился на рассрочку будет в плюсе, - добавила Ульяна Марковкина.

Несмотря на наличие привлекательных преимуществ, рассрочка таит в себе немало серьезных рисков.

Приобретая квартиру в рассрочку, покупатель должен расплатиться с застройщиком в весьма короткий срок. Причем за просрочку платежей предусмотрены штрафы. Если же у покупателя вообще не будет возможности внести последующие платежи, то договор расторгнут.

Кроме того, не всегда застройщики при рассрочке используют защищенные эскроу-счета, как это происходит при оформлении ипотеки. Так, если хранящиеся на эскроу-счетах деньги дольщиков застройщик получит после передачи готового жилья покупателю, то при рассрочке деньги могут напрямую поступать застройщику. Если застройщик станет банкротом, то покупатель потеряет свои деньги ввиду незащищенности сделки. При этом застройщик может и вовсе не приступить к строительству дома или не достроить его, а деньги потратит на свое усмотрение.

Заметим, именно проблема обманутых дольщиков, остро стоявшая по всей стране десятилетие назад, заставила внедрить в России особый механизм защиты средств покупателей от недобросовестных застройщиков - эскроу-счета.

Напомним, что разрешить проблемы орловских дольщиков удалось совсем недавно. К примеру, только в начале 2023 года дольщикам дома № 10б ЖК «Садовая» в пгт. Нарышкино начали выплачивать компенсации. При том, что первую секцию дома должны были сдать в 2017 году.

Однако даже эскроу-счета не являются абсолютной гарантией защиты денег, ведь до сих пор нет стопроцентно рабочего способа защиты от мошенничества. Среди основных рисков при использовании эскроу-счетов можно выделить следующие:

- проверка легальности денег. Так, при внесении средств по договору долевого строительства их могут заморозить до выяснения обстоятельств;

- банкротство банка. Если у банка-агента отзовут лицензию или он обанкротится, то дольщик получит не более 10 млн рублей.

Рассрочка в Орловской области
 
В Орловской области пока немногие застройщики предлагают приобрести жилье в рассрочку. Согласно представленным на сайте ОДСК данным, минимальный первоначальный взнос составляет 20-30% в зависимости от ЖК и количества комнат в приобретаемой квартире. Оставшуюся часть стоимости квартиры покупатель вносит равными ежеквартальными или ежемесячными платежами. Как указано на сайте застройщика, компания предоставляет беспроцентную рассрочку как на строящееся, так и готовое жилье.

Беспроцентную рассрочку предлагает ГК «Развитие» на квартиры в ЖК «Nova-парк». При первоначальном взносе в 50% предоставляется рассрочка на 6 месяцев. При рассрочке на 12 месяцев схема платежей следующая: 20% - сразу, 30% - через 3 месяца, 50% - через 12 месяцев от первого платежа.

А что в Калужской области?
 
В Калуге многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на покупку квартир. Условия обычно такие: первый взнос — 50%, остальная сумма выплачивается поэтапно до сдачи дома в эксплуатацию, без дополнительных процентов. При этом сделка страхуется, что снижает риски для обеих сторон. Чем это выгоднее эскроу-счетов? Нет переплаты – в отличие от ипотеки, проценты за рассрочку не начисляются. Помимо этого, гибкие платежи – можно вносить деньги постепенно, а не сразу всю сумму. Страховка вместо заморозки средств – деньги идут застройщику, но сделка защищена договором и страховкой, и даже в случае срыва строительства покупатель получит компенсацию.

Казалось бы, если застройщик обанкротится, при рассрочке вернуть деньги сложнее, чем с эскроу-счета, где они заморожены в банке. Нужно тщательно проверять репутацию застройщика и условия страхования. Но, оказывается, и эскроу-счета не защищают дольщика от потери денег и не дают гарантии получить свою законную квартиру. Калуга первая в России получила такой печальный опыт. Речь идет о ЖК «Калейдоскоп» с 462-мя квартирами. Строительство комплекса было начато компанией «КалугаЭлитДэвелопмент».  Казалось бы, ничего не предвещало беды, ведь деньги дольщиков надежно хранятся на эскроу-счетах в банке. Государство дольщиков надежно защитило. Но не тут-то было. Как показала практика – эскроу-счета вовсе не защищают наши семьи. И похоже Калуга стала первым российским регионом, показавшим несостоятельность нового закона, который призван защитить дольщика от обмана. Дом возвели на 40% и бросили, а должны были квартиры передать жильцам до конца 2024 года. Уже два года дольщики ЖК «Калейдоскоп» обивают пороги соответствующих инстанций и заваливают власти с просьбой помочь им в сложной ситуации. За это время деньги на эскроу-счетах обесценились, на такую сумму спустя 5 лет мытарств, что-то другие купить практически невозможно.

Есть ли рассрочка в столице Черноземья?
 
Крупнейшие застройщики и девелоперы Воронежа акцентируют внимание на большом количестве персональных предложений, которые готовы обсудить при личной встрече с клиентом. При этом базовые условия рассрочки у многих компаний примерно одинаковы.

К примеру, у девелопера «ВДК» срок рассрочки на сданные объекты составляет от 6 до 12 месяцев. При этом минимальный первоначальный взнос составляет 20%, но для фиксации цены на жилье нужно внести минимум 50%. Ставка зависит от срока рассрочки.

В то же время «ВДК» предлагает рассрочку на строящиеся дома на 4-24 месяца. Условия по минимальному взносу и ставке аналогичны программе на сданные объекты. При рассрочке на строящее жилье доступно проведение сделок с эскроу.

Тем временем в ГК «Развитие» возможно оформление беспроцентной рассрочки. Минимальный первоначальный взнос установлен в 50%.  При рассрочке на 6 месяцев предоставляется скидка в 5%, но при сроке в 12 месяцев происходит удорожание на 5%. Возможно проведение сделки с использованием эскроу.

При оформлении рассрочки на строящиеся дома компании «ДСК» необходимо внести предоплату в 75 тыс. рублей. Минимальный взнос зависит от объекта, но цена фиксируется при первоначальном взносе от 50%. Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку с возможностью проведение сделки с эскроу.

Варианты рассрочки:

- 50/50 со скидкой 11% от квадрата. Срок полгода

- 20/80 со скидкой 12% от квадрата. Срок полгода

- 30/20/50 со скидкой 11% (срок рассрочки до 01/02/26).

Какие условия во Владимире?
 
Несколько программ в рамках рассрочки предлагает компания GloraX. В зависимости от программы минимальный первоначальный взнос составляет от 20 до 70%. Внесение остальных платежей также разнится по программам.

Тем временем оформление рассрочки в ЖК UNO от застройщиков «‎Новый Город» и УНИКОМ возможно при первоначальном взносе от 30%. Рассрочка предоставляется на срок от 18 месяцев.

Заметим, что проблема обманутых дольщиков не обошла стороной Владимирскую область. Самым ярким примером остается скандально известный ЖК "Дуброва Парк".

С 2022 года застройщик неоднократно переносил сроки сдачи домов из-за проблем с запуском отопления и прорывами в системе. Дом №54, который должен был быть сдан еще в 2020 году, был введен в эксплуатацию только в 2021 году после пятикратного продления срока.

24 июля 2024 года прокуратура Владимирской области сообщила, что благодаря ее действиям в эксплуатацию введены два многоквартирных дома, числившихся в реестре проблемных объектов. В результате 455 семей получили жилье. В июне 2025 года обманутые дольщики вновь вышли на пикет.

Отметим, что в 2024 году во Владимирской области было открыто 6,2 тысячи эскроу-счетов. По данным на 1 октября 2024 года, на эскроу во Владимирской области было размещено 16,9 млрд рублей.

Индивидуальные условия для рязанцев

В Рязанской области многие застройщики готовы рассмотреть индивидуальные условия по рассрочке. При этом крупные компании работают с эскроу.

К примеру, «Капитал - Строитель жилья» предлагает рассрочку с первоначальным взносом от 6 процентов. Полные условия зависят от ЖК.

Подробно условия рассрочки озвучили в ГК «Зеленый сад». В частности, первоначальный взнос составляет 50 или 70 % от цены квартиры. Оставшуюся сумму застройщик делит на 6, 12 или 18 месяцев до момента сдачи жилья. В Рязани есть только один жилой комплек (называется Счастье), где можно пройти по рассрочке с первоначальным взносом 10% от стоимости квартиры. Данный застройщик предлагает беспроцентную рассрочку.

Готовые квартиры в рассрочку в Брянске

Беспроцентную рассрочку на строящиеся дома №№2 и 3 в ЖК «Архитектор» предлагает застройщик «Атмосфера». В целом условия по рассрочке стандартные – это внесение первоначального взноса и внесение остатка равными платежами.

В то же время доступна покупка в рассрочку квартир в сданных домах. При этом необходимо оплатить первоначальный взнос в 35%. Срок рассрочки обговаривается индивидуально.

Липецкие таунхаусы в рассрочку
 
Группа компаний «Ремстройсервис» предлагает оформить покупку квартиры в Липецке в рассрочку без переплат. Данная услуга предоставляется на срок до 12 месяцев. Согласно условиям, часть средств за жилье оплачивается сразу, а оставшаяся вносится позже равными платежами. Регистрация прав собственности покупателя на приобретаемое жильё осуществляется после выполнения им финансовых обязательств перед застройщиком. В рассрочку можно купить таунхаусы в Романово и квартиры в ЖК Парус.

В ГК «ОДСК» доступна рассрочка на квартиры в строящихся домах «Теорема» и «Призма». Для ее оформления требуется первоначальный взнос. Для однокомнатных квартир и квартир-студий его размер равен не менее 30%, для двухкомнатных 25%, для трехкомнатных 20%. Оставшуюся часть стоимости квартиры необходимо вносить равными ежеквартальными или ежемесячными платежами.

Недвижимость элит-класса в рассрочку в Туле

Условия по рассрочке разнятся по каждому проекту застройщика ОСТ. При этом на новые проекты элит-класса условия следующие:

1)      при первоначальном взносе 50% остаток выплачивается через 2 года,

2)      при первоначальном взносе в 30% оставшиеся 70% нужно вынести через год.

Также возможно оформление рассрочки на 30 кварталов - либо с ежемесячными платежами, либо с платежами раз в квартал.

Беспроцентная рассрочка доступна на квартиры в жилом доме №6 в ЖК «АВИОН» от застройщика ВНЕШСТРОЙ. Главные условия:

1) Первоначальный взнос от 10%,

2) Платная невозвратная бронь в 300 тыс. рублей.

Индивидуальный подбор платежей на рассрочку в Иваново

ГК «ОЛИМП» предлагает рассрочку в 0% на квартиры в жилых комплексах Олимпийский Литеры 2,3,4, Фаворит и Континент-5 на весь период строительства дома. Для оформления требуется взнос от 50%.  В компании заверяют, что подбор графика платежей будет проводиться индивидуально.

Минимальный первоначальный взнос в 30% потребуется для оформления рассрочки на квартиры в микрорайоне «Видный». Оставшаяся сумма выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Срок выплаты рассрочки разнится по отдельным домам.

Миллиарды на эскроу-счетах курян

На 1 января 2025 года куряне открыли 1,146 эскроу-счётов на сумму 4,2 млрд рублей. С 2019 года через эскроу куплено более 6,2 тыс. квартир общей стоимостью 23,5 млрд рублей. За 2024 год дополнительно открыто 1,542 счёта (ещё 6,4 млрд).

Что касается рассрочки, то она также доступна при покупке жилья в Курской области. К примеру, минимальный первоначальный взнос в 30% необходим для покупки жилья по данной программе в ЖК «Инстеп.Сити» и «Инстеп.Плевицкая» от застройщика Инстеп. Оставшаяся сумма выплачивается ежемесячно или ежеквартально до сдачи дома.

Для покупки квартиры в рассрочку в микрорайоне «Северный» от КПД Дериглазова требуется первоначальный взнос от 20% стоимости квартиры. Застройщик обещает беспроцентную рассрочку на срок до 12 месяцев. Однако при приобретении жилья в рассрочку стоимость может быть выше по сравнению с ипотекой или полной за наличные.

Есть ли будущее у рассрочки?
 
На данный момент достаточно сложно предугадать получит ли рассрочка на недвижимость более широкое распространение или попросту исчезнет.

В то же время сами эксперты подчеркивают, что данная программа не столь выгодна самим застройщикам. Сейчас она остается вынужденной мерой. Специалисты подчёркивают, что при рассрочке эскроу-счета пополняются не сразу, а постепенно. Данное обстоятельство мешает снизить ставку по проектному финансированию, которое используют для строительства домов.

- Думаю, что как только ставки по ипотеке вернутся к нормальным значениям, хотя бы на уровне 12–14%, тема рассрочек исчезнет сама по себе, потому что она невыгодна прежде всего застройщикам, — заявил «РБК-Недвижимость» руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Также эксперты полагают, что застройщики могут начать добавлять альтернативные варианты продаж.

Здесь же Ульяна Марковкина напоминает об активном внедрении субсидированной рыночной ипотеки. Эксперт не исключает, что данный инструмент сможет составить конкуренцию рассрочке. Однако наша собеседница признается, что целевые аудитории у рассрочки и субсидированной рыночной ипотеки достаточно разные.

- Рассрочка хороша для тех, у кого есть хороший первоначальный взнос и остаток на вкладе. И стоимость квартиры зафиксировал, и деньги зарабатывают проценты по вкладам. Или если есть первоначальный взнос и другая недвижимость. Цену зафиксировали, недвижимость продали, рассрочку погасили - и уже есть куда переезжать, - добавила ипотечный брокер и консультант по недвижимости Ульяна Марковкина.

В то же время наш собеседник советует очень внимательно подходить к оценке стоимости продаваемого объекта, если вы планируете вложить деньги с его продажи в счет погашения рассрочки.