Всё, что нужно знать тулякам о лифтах

В Туле, как и в любом другом областном центре, довольно много уже далеко не новых жилых домов, как пятиэтажных, так и многоэтажных.

Не секрет, что одной из проблем многоэтажных домов являются неработающие или плохо работающие лифты.

В 2016 году фирма «РЭМС» пошла на встречу жителям ряда таких домов и провела оценку состояния лифтов. Однако дело закончилось тем, что в отношении экс-руководителя фирмы «РЭМС» Алисы Толкачевой возбудили уголовное дело. По версии следствия, Алиса Евгеньевна якобы незаконно осуществила оценку соответствия лифтов без согласия жильцов.

Мы попытались разобраться в ситуации, а также рассказать тулякам о том, как нужно содержать свой лифт, осуществлять оценку соответствия и многое многое другое.

 1

Когда заканчивается срок безопасной эксплуатации лифтов в МКД и чем это установлено?

Согласно Жилищному кодексу РФ, лифты, лифтовые шахты и вентиляционные шахты относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому платят за содержание, ремонт и проверку состояния этих объектов жильцы в соответствии с Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г. (ред. 26.12.2016 г. №1498) и Жилищного кодекса РФ.

Ответственность за содержание лифтов лежит на управляющих компаниях, которые заключают договор с фирмой, специализирующейся на обслуживании лифтов. Необходимо полное согласование с собственниками жилья. Информация о том, что это за компания, должна быть указана в кабинах лифтов и на квитанциях на оплату услуг ЖКХ.

Лифты, хотя и входят в состав общедомового имущества, регулируются отдельным Техническим регламентом и находятся на учёте в Ростехнадзоре. 25 лет с момента ввода лифта в эксплуатацию – предельная величина безопасной эксплуатации лифта.

 2

Какими нормативно-правовыми документами регулируется проведение оценки соответствия лифтов?

Оценка проводится в соответствии с требованиями Технического регламента Таможенного Союза 011\2011 «Безопасность лифтов». Проведение оценки соответствия регулируется именно этим Техническим регламентом Таможенного Союза, являющимся международным нормативным правовым актом, а, следовательно, актом, имеющим доминантную правовую силу.

Проведение оценки соответствия не входит в состав затрат управляющей организации, они в полной мере оплачиваются жителями. Объем обязательств управляющей организации в отношении лифтов определен постановлением Правительства РФ №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» и договором управления.

3

Как тулякам добиться замены лифта или его ремонта?

Так как лифтовое оборудование является частью общей собственности жильцов дома, то решение о его замене или ремонте может быть принято только на собрании собственников.

В настоящее время лифт можно заменить двумя путями: либо попасть в федеральную или региональную программу по его замене, либо собрать необходимую сумму с жителей. Стоимость подобных работ составляет около 1,5 миллиона рублей. Для того чтобы попасть в программу по замене лифтов, нужно будет предоставить в территориальное подразделение  Ростехнадзора решение собственников жилого дома о необходимости замены лифта вместе с комплектом документов, заверенных нотариусом:

• документы, дающие представление о способе управления многоквартирным домом;
• техпаспорт дома (копия);
• справка о наличии в жилом доме нежилых помещений с указанием их площадей (копия);
• заключение уполномоченных органов о необходимости замены лифта (копия);
• акт осмотра состояния общего имущества с указанием технического состояния лифтового оборудования (копия);
• проектно-сметная документация на замену лифта;
• при оплате замены лифта в рассрочку потребуются выписки с лицевых счетов жильцов.

                                                              4

Как можно продлить срок эксплуатации лифта? Чем это регулируется?

Оптимальным решением проблемы лифтов, отработавших предельно допустимый срок безопасной эксплуатации, является их замена или капитальный ремонт за счёт средств Фонда капитального ремонта Тульской области, в который каждый собственник жилья ежемесячно платит деньги.

Правительство региона предусмотрело капитальный ремонт лифтов как вид работ, финансируемых Фондом капитального ремонта Тульской области, только с 2024 года.

В данном случае тулякам приходится дополнительно оплачивать проведение экспертизы-оценки за свой счёт.

Оценка соответствия лифтов проводится специализированной организацией, которая по итогам экспертизы выдаёт специальное заключение о возможности или невозможности его дальнейшей эксплуатации, делается соответствующая отметка в паспорт лифта, копия заключения предоставляется в Ростехнадзор.

5

А за чей счёт проводится оценка соответствия лифтов? Почему?

Управляющая компания за счёт средств квартплаты должна силами специализированной организации обеспечить работу лифта и провести ежегодное освидетельствование лифта в течение срока предельной эксплуатации.

Данное обязательство управляющей компании определено Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г., Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2016 г., а также договором управления, однако, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении от 29.09.2010 г. наделил правом проводить работы капитального характера без решения общего собрания жителей, но данные расходы жители должны дополнительно компенсировать управляющей компании.

6

Каким образом УК «РЭМС» проводила освидетельствование лифтов и как финансировались эти работы?

В адрес УК «РЭМС» поступили протоколы общих собраний собственников помещений в МКД, согласно которым жители приняли на себя обязательства оплачивать порядка 2,5 – 3 руб/м² в течение 3 – 5 месяцев за расходы УК «РЭМС» на проведение освидетельствования лифтов. Отметим, что решение общего собрания собственников являлось обязательным для УК «РЭМС».

В свою очередь управляющая компания оплатила специализированной организации по договору собственные денежные средства. Специализированная организация провела освидетельствование лифтов, тем самым, продлив срок их безопасной эксплуатации на несколько лет. Организация также представила заключения по итогам освидетельствования, внесла сведения в технические паспорта лифтов и уведомила Ростехнадзор о выполненных работах.

Руководство УК «РЭМС» на основании решений собраний внесло в квитанции на оплату услуг ЖКХ строку «оценка соответствия лифта» и начало принимать от жителей деньги на возмещение понесённых затрат, как это предусмотрено законом.

Отметим, что квитанции выставлялись после выполнения работ, хотя закон предоставляет право УК сначала собрать средства с жителей, а потом проводить работы.

7

Когда и кем проводились работы по оценке эксплуатации соответствия лифтов в 9 МКД Тулы?

Лифты входят в состав общего имущества многоквартирного дома, и их ежегодное освидетельствование силами специализированной организации осуществляется за счет денежных средств, оплачиваемых жителями управляющей организации в счет текущего содержания общего имущества многоквартирного дома.

УК «РЭМС» заключила договор с подрядной специализированной организацией, которая осуществила оценку по эксплуатации соответствия лифтов в МКД. Представители УК «РЭМС» на законных основаниях перевели денежные средства подрядной организации, опираясь на согласие жителей, которое было зафиксировано протоколами собраний по 9 МКД.

Проведение работ по оценке соответствия лифтов относится к работам капитального характера и должно оплачиваться  жителями дополнительно. Данная позиция отражена в письме Минстроя РФ от 05.04.2017 №11565-00/04 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 г. №6464/10.

8

Как производила расчет за оплату оценки состояния лифтов УК «РЭМС»?

Согласно пункту 28 Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г. (ред. 26.12.2016 г. №1498) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Оплата за содержание лифта всеми собственниками помещений основана также на нормах статей36, 37, 154, 156  ЖилищногоКодекса, по которым размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в состав которого входят лифты и лифтовые шахты) определяется исходя из занимаемой общей площади, а не исходя из общей платы.

УК «РЭМС» на оценку состояния лифтов и их обслуживания в среднем собирал по 200 рублей с квартиры. Каким образом была установлена данная сумма? Всё просто. Представители УК «РЭМС», опираясь на статьи Жилищного Кодекса, установили величину платежей исходя из стоимости работ пропорционально 1 кв.м жилья.

9

По каким адресам осуществлялась оценка соответствия лифтов со стороны подрядной организации, которая была нанята УК «Фирма «РЭМС» с согласия жителей МКД?

Оценка соответствия лифтов была проведена в многоквартирных домах по адресам: ул. Бондаренко д. 9 – 14 лифтов; ул. Вильямса д. 36 – 6 лифтов; ул. Вильямса д. 4 –  4 лифта; ул.Кауля д. 9 – 5 лифтов; ул. Лейтейзена д. 3/11 – 10 лифтов; ул. Новомосковская д. 25 – 6 лифтов; ул. Революции д. 16 – 9 лифтов; ул. Чапаева д. 42 – 2 лифта.

Руководство «РЭМС» заверяет, что некоторые жители МКД до сих пор не осуществили оплату в полном объеме за услуги подрядной организации и УК «РЭМС» из своего собственного счёта покрыла эти расходы.

10

Объявляла ли УК «РЭМС» об общем собрании собственников жилья для проведения оценки соответствия лифтов по 9 МКД?

На основании  Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г. (ред. 26.12.2016 г. №1498)собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах «д(1)» и «л» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно – услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Соответственно, собственники жилья вправе сами устанавливать конкретную плату за оценку соответствия лифтов. Они непосредственно на общем собрании могут выбрать специализированную организацию, которая будет осуществлять оценку работ.

Уже на основании оценки, составленной специализированной организацией, УК «РЭМС» подобрала (по согласованию с жильцами) подрядную организацию, которая осуществила обслуживание лифтов.

Представители УК «РЭМС» для проведения оценки соответствия и ремонта лифтов опирались на протоколы общего собрания собственников, так как без принятия такого протокола к исполнению руководство УК не могло нанять подрядную организацию, которая осуществила оценку и замену лифтов. 

Отметим, что решение на подобного рода собраниях принимают именно жители, управляющая организация не уполномочена на принятие решений, так как собственником имущества не является.