Как подготовиться к ипотеке, чтобы не жить в режиме «тотальной» экономии

Сегодня, наконец-то, благодаря снижению ставок по ипотеке приобрести собственную квартиру могут многие российские семьи. В последнее время эксперты все чаще говорят о том, что именно сейчас – лучшее время для оформления кредитного договора на приобретение жилья. А в декабре 2017 года был отмечен настоящий ипотечный бум по всей России. Как не наломать дров и правильно оценить свои финансовые возможности в погоне за собственной квартирой?

Количество ипотечных кредитов растет

За прошлый год россияне получили 1,1 млн ипотечных кредитов, отмечает Центробанк России. Количество договоров ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) между банками и физическими лицами возросло на 37,2% по сравнению с 2016 годом. А объем выданных на покупку жилья средств достиг 2 трлн рублей.

Пик ипотечного кредитования в прошлом году пришелся на декабрь. Средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке достигла рекордно низкого значения в этом месяце – 9,79%. В декабре 2016 года она составляла 11,54%.

Не отстают и банки Тульской области, поддерживая общероссийский тренд. На 1 января 2018 года средневзвешенная процентная ставка в нашем регионе с учетом кредитов, выданных в декабре, составила 9,58%. А средняя за 2017-й – 10,58%. Годом ранее – 12,58%, снижение на 2 процентных пункта. Для кредитов на длинный срок такое снижение обеспечивает существенную экономию средств – отсюда и рост интереса к ипотеке. За декабрь жители Тульской области оформили с банками 1 494 договора по ИЖК. Средняя сумма кредита составила 1,73 млн рублей. А всего за год банки выдали 2 263 кредита. Получается, что больше половины договоров было заключено в декабре. Средневзвешенный срок кредитования за год составил 192,7 месяца, или чуть более 16 лет. Это больше, чем в среднем по России.

Увеличилась и общая сумма долга жителей региона по ипотечным кредитам. На 1 января 2017 года она составляла 37,764 млрд рублей, а за год увеличилась до 44,141 млрд рублей. При этом просроченной задолженности всего 282 млн рублей.

С чего начать подготовку к «ипотечному периоду жизни»?

Эксперты ЦБ РФ уверены, что идти за ипотекой стоит лишь тогда, когда семья не только морально готова к ограничениям в тратах (а они обязательно возникнут), но и финансово. Необходимо сформировать «подушку безопасности», которая позволит прожить несколько месяцев на отложенные средства, если вдруг один из кормильцев потеряет работу. Как советует руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута, объем отложенных средств должен соответствовать доходам семьи за шесть месяцев. Тогда можно будет не нервничать, если вдруг кто-то из супругов останется без работы. Кстати, именно 5–6 месяцев составляет поиск нового места работы в среднем по России.

Еще одна рекомендация – не пренебрегать страховкой. При длительном кредитовании переплата за услуги страховой компании оправданна.

– Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях, – цитирует Михаила Мамута ИА «Бел.Ру».

Готовы ли вы к ипотеке?

Многие жители Тульской области не слишком задумываются над тем, как ипотека изменит их жизнь. Нередки случаи, когда семья оформляет договор с длительным сроком возврата заемных средств, а потом выясняется, что для обслуживания кредита приходится не просто отказаться от лишнего, но и как следует затянуть пояса. Многие начинают экономить даже на продуктах.

Чтобы этого не случилось, можно заранее протестировать, от чего вы готовы отказаться. Суть эксперимента проста: несколько месяцев вам придется прожить так, как если бы у вас уже была ипотека. Сумму предполагаемого минимального платежа в этот период нужно откладывать. Если чувствуете себя в таких условиях комфортно, можно приступать к выбору кредитора и квартиры. Если же нарастает стресс или откладывать сумму предполагаемого минимального платежа не получается, тогда стоит либо снижать свои запросы либо временно отказаться от идеи «влезать в ипотеку».

Несколько месяцев такой жизни будут очень полезны. Даже если передумаете в итоге от покупать квартиру, сможете потратить накопленные средства на что-то еще.

Кстати, рассчитать объем минимального платежа по ипотеке, который вы осилите, можно так. В течение тех же 3–6 месяцев ведите учет всех своих расходов. Затем к сумме среднемесячного расхода семьи нужно прибавить 10–20% на непредвиденные нужды и на разовые годовые покупки (такие, как отпуск, к примеру). И вот та сумма, которая у вас останется от ваших доходов после вычета всех месячных расходов, будет соответствовать минимальному платежу, который вы без особого ущерба сможете отдавать за квартиру.

При оформлении ипотечного договора эксперты ЦБ РФ рекомендуют учесть следующие моменты:

1. Изучите 10–20 вариантов по приобретению жилья и 5–6 предложений банков. Даже если срок оформления ипотеки затянется, в этом нет ничего страшного. Вы принимаете решение, с которым будете жить 10–20 лет. Естественно, в итоге вы сможете выбрать самый оптимальный для вас вариант.
2. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья. Наверняка банки будут готовы заключать ипотечный договор и с меньшим объемом ваших собственных средств. Однако нужно иметь в виду – чем меньше первоначальный взнос, тем выше процентная ставка по вашему кредиту. Не рекомендуется оформлять договор без первоначального взноса. Во-первых, это самый невыгодный вариант. Во-вторых, отсутствие накоплений на первоначальный взнос указывает на то, что вы пока не готовы к дополнительному обременению. Ну и самый нежелательный вариант – оформление договора и без первоначального взноса, и без финансовой «подушки безопасности». Именно в таких случаях заемщики максимально уязвимы и могут в случае форс-мажора допустить просрочку платежей.
3. Сравните процентные ставки и общую стоимость кредита в нескольких банках. Помните, что разница в процентной ставке в 1–2 пункта в итоге приведет к существенной переплате или же существенной экономии.
4. Убедитесь в том, что размер платежа по договору ипотеки не превышает 30% от ваших ежемесячных доходов. Опять же банки будут готовы идти вам навстречу и предлагать более лояльные условия. При оценке вашей платежеспособности их устроит, если вы будете отдавать за кредит до 50% ваших доходов. Однако такой подход грозит обернуться финансовыми проблемами для вас в случае форс-мажорной ситуации.
5. Не стоит оформлять ипотечный договор в валюте. Несколько лет назад доллар и евро подорожали почти вдвое. Соответственно, для людей, которые получали доходы в рублях, а затем переводили их в валюту, было шоком, что теперь минимальный платеж составляет не 35 тысяч, а под 70 тысяч рублей.
6. Не стоит тратить все накопленные средства на первоначальный взнос. Запас вашей финансовой «прочности» должен составлять 3–6 месячных доходов.

– Через год я уже закрою ипотечный кредит. А брал его всего на три года. Готовился очень долго, лет 10. На окончание университета родители подарили мне однокомнатную квартиру. И первое время я вообще не задумывался о том, чтобы улучшать жилье. Я жил один и мог откладывать. Затем уехал на заработки на Ямал. Свою квартиру сдавал, сам тоже снимал. И продолжал копить. Когда вернулся в родную Тулу, у меня было накоплено около 1,5 млн рублей. Я продал свою «однушку» Получилась приличная сумма. К тому моменту я уже был женат. Мы решили сразу взять хорошее жилье, поэтому дополнительно в банке оформили ипотеку на 1 млн рублей на три года. Из своих накоплений оставили 500 тыс. рублей, остальное пошло на первоначальный взнос. Сейчас без всяких проблем платим по договору. Правда, с процентной ставкой не повезло – 14%. Но так как остался всего год, переплата будет не такой большой, –рассказал житель Тулы Ефим Д.

Как можно сэкономить при оформлении ипотеки?

Сегодня в России для многих категорий граждан сложились благоприятные условия, чтобы купить или расширить жилплощадь. Например, родители, которые заводят второго или последующего ребенка, могут использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или досрочного гашения ипотеке.

Федеральный маткапитал составляет 453 тысячи рублей. Большинство семей, получивших такую помощь от государства, тратят ее на улучшение жилищных условий. По статистике, этот способ выбирают 90% получателей материнского капитала. Программа продлена до 2021 года, и ожидается, что будет действовать и в дальнейшем. В Тульской области при рождении или усыновлении третьего или последующего ребенка выплачивается региональная семейная субсидия – чуть более 60 тысяч рублей.

Кстати, не лишним будет отметить, что грамотное планирование семьи позволит избежать дополнительных стрессов. Часто молодые, как только оформят ипотеку, тут же стремятся заводить детей. Безусловно, это желание понятно. Однако если не быть готовым к такому шагу, можно оказаться в финансовой яме. Необходимо учитывать, что при появлении ребенка доходы семьи сокращаются, а траты растут.

Продумайте, как и за счет чего вы сможете покрыть новые траты. Один из вариантов – заранее понимать, что планируете заводить ребенка, и сразу же ориентироваться на самый небольшой ежемесячный платеж, пусть даже и с увеличением общего срока кредитования на 5–10 лет. Затем, когда вы сможете оправиться от первых больших расходов при появлении ребенка, можно будет начать гасить кредит досрочно.

Досрочный платеж – выгодная привычка. В России возвращать средства раньше срока можно хоть через месяц после того, как оформили договор. Как видно из статистики, приведенной выше, в среднем ипотечный договор оформляется на 15 лет. А выплачивают кредит россияне в основном за 7 лет. Многие ежемесячно вносят в банки сумму, превышающую размер минимального платежа. Это не только сокращает срок кредитования, но и снижает объем процентов, которые вы должны будете отдать за пользование средствами кредитора.

Главное помнить, что не стоит все средства отдавать в качестве досрочного погашения. Часть стоит оставлять в накоплениях, чтобы обезопасить себя в будущем, если вдруг наступят сложные времена.

Не забудьте получить налоговый вычет. Россияне имеют право вернуть сумму подоходного налога, который составляет 13% и выплачивается в счет государства с каждой зарплатой. Тем же, кто приобретает жилье и еще не пользовался правом возврата этих средств, доступно до 260 тысяч рублей компенсации. Государство возвращает 13% от 2 млн стоимости жилья, отсюда такая сумма и возникает. При этом если гражданин России получил компенсацию, к примеру, с 1 млн рублей, то он может рассчитывать на получение остатков суммы при следующей покупке жилья. Важно помнить, что выплата компенсирует проценты по кредиту, а не основной долг. Соответственно, если по вашему договору вы заплатите 260 тысяч рублей или более в качестве процентов, то получите всю сумму поддержки, ну а если процентов меньше, то можете рассчитывать только на эту сумму.

Будьте на связи с банком

Сегодня процент просроченной задолженности по ипотечным кредитам снижается. Однако сложные ситуации могут происходить в жизни любого человека. Если случилось так, что вы не можете обслуживать кредит, в первую очередь узнать об этом должны сотрудники банка.

Сегодня у финансовых организаций есть несколько инструментов по работе со сложными должниками. И для вас лучше, если это будут кредитные каникулы, реструктуризация или рефинансирование, нежели иск в суд и общение с судебным приставом.

При возникновении сложной жизненной ситуации ваша задача – подтвердить наличие таких обстоятельств документально – взять справку о том, что вы потеряли работу, или заболели, или ваши доходы сократились и так далее. Документ должен подтвердить, что вы не пытаетесь обмануть банк, вы – добропорядочный заемщик, но конкретно в данный момент у вас сложности. В этом случае вы можете рассчитывать на изменение условий обслуживания вашего кредита. Конечно, за платежные каникулы придется заплатить позже, однако этот вариант будет наиболее выгодным для вас. Он избавит вас от пени и штрафов, которые обязательно появятся, если вы будете просто «бегать» от банка.

– В моей жизни финансовые сложности возникли в 2015 году. К тому моменту я платил ипотеку уже 4 года. Никогда не задерживал платежей. Но с сокращением доходов жизнь превратилась в выживание. Моя знакомая работала в банке и посоветовала мне пообщаться с сотрудниками моей кредитной организации на предмет изменения условий договора. У меня был уменьшающийся платеж по ипотеке. Через 5–7 лет он бы существенно сократился, но трудности у меня были сейчас. Банк пошел мне навстречу, мы изменили график платежей, сделали его аннуитетным. То есть теперь платеж у меня не уменьшается со временем, он стал одинаковым до конца срока ипотеки. Но финансовая нагрузка перераспределилась. Платежи ближайших лет заметно сократились, а последних лет ипотеки – возросли. Но именно сейчас такой вариант стал для меня посильным, – поделился житель Новомосковска Юрий Н.