Тула может вернуться в эпоху уличных базаров?

Как сообщает business71.ru, по итогам 2014 года регионы начнут взимать налог на имущество с торгово-офисной недвижимости по ее кадастровой стоимости. Госдума соответствующий закон приняла, Тульская областная Дума прежнего созыва «отдублировала» его на своем уровне. Предполагается, что местные бюджеты получат десятки «дополнительных» миллионов рублей. В реальности все может быть иначе. Вплоть до закрытия торгово-офисных центров. А казна вместо прибыли получит убытки…

История взаимных хитростей

До сего момента владельцы всякого рода торговых, развлекательных и офисных зданий платят налог на имущество, исходя из инвентаризационной стоимости строений. А она обычно существенно ниже реальной цены. С годами этот разрыв только увеличивался. В Москве, к примеру, суммы в 2013 году разнились в 8-10 раз. В Туле – в 5-7 раз.

Чиновники и депутаты сделали справедливый с математической точки зрения вывод - бюджеты на уровне областей недополучают все более серьезные суммы. И решили внести изменения в законы. Главная новация – определять размер налога не по инвентаризационной, а по кадастровой оценке объектов недвижимости, которая максимально приближена к рыночной. Для чего всем регионам было приказано провести поголовную инвентаризацию таких строений. А также принять – после утверждения в Госдуме – собственные законы о размерах налогов и сроках их реализации. Первоначально предполагалось внедрять закон с 2012 года, но сроки провалили. Из 84-х субъектов страны к тому моменту только Москва была готова вводить закон. Остальные – «не уложились». То же самое получилось в прошлом году. Но с 2014 года новый порядок исчисления и уплаты налога на коммерческую недвижимость вступает в силу везде.

Вспомним этапы его разработки. Наши бизнесмены от недвижимости, принимая законность действий властей, тем не менее, тут же стали искать в предлагаемых проектах «щели», через которые можно оптимизировать налоговые платежи. Закон рынка. Действует во всем мире. Главная задача – получение прибыли. В том числе, за счет снижения издержек.

Первая «лазейка» обнаружилась в намерении депутатов ввести новый порядок исчисления налога на коммерческую недвижимость только для крупных и средних объектов. Мол, пощадим предпринимателей с их магазинчиками и ателье. Дадим еще какой-то срок. И внесли в проект норму – брать налог с объектов площадью более 3000 квадратных метров.

И грянула перерегистрация с «дроблением». Ее последствия можно посмотреть и сегодня. Практически все крупные офисные здания в Туле зарегистрированы на многих собственников, хотя реально ими владеют, как правило, одна-две компании. Но по бумагам их – десятки. Тем не менее, уловка не прошла. По инициативе столичных депутатов норму убрали. Не стали жалеть малый бизнес. Порядок оплаты налога - общий для всех.

Следующий «шанс» владельцы недвижимости увидели в преференциях для пенсионеров, ветеранов, инвалидов, «чернобыльцев» и прочих льготных категорий населения. Помещения стали регистрировать на бабушек-дедушек. В Туле процесс начаться не успел, а вот в Москве, где порядок налогообложения ввели год назад, он шел полным ходом. Правительство первопрестольной, оценив недобор налогов в десятки миллиардов рублей, обратилось в Госдуму. Депутаты откликнулись и отменили «коммерческие» льготы. На одну квартиру, одну дачу, один гараж, один сарай – пожалуйста. На торгово-офисный центр – теперь не положено.

Картина сегодняшнего дня…

Кадастровую оценку всех торгово-офисных помещений (где на эти цели занято не менее 20% площади) в Тульской области провели. Судя по тому, что судебных исков практически нет, суммы не «задирали». В зависимости от положения объекта, его состояния и «проходимости» потенциальными клиентами они составили от 15 до 25 тысяч рублей в год с одного квадратного метра общей площади.

Закон областная Дума приняла. По итогам 2014 года налог будет исчисляться по норме 1,0% от кадастровой стоимости здания, в следующем – 1,5%, с 2016-го – 2,0%. Так во всей стране. Только Москва идет на полпроцента впереди.

А теперь считаем. Относительно небольшой торгово-офисный центр – 3 тысячи квадратных метров. Значит, по итогам нынешнего года его владельцы должны уплатить дополнительные 500-700 тысяч рублей налога на недвижимость. По окончанию 2015-го – около миллиона, в 2016-м – 1,2-1,4 миллиона рублей. Для крупных объектов (более 10 тысяч кв. метров) эти суммы таковы: 2-3 млн сегодня, 3-4 «завтра» и 5-6 миллионов в 2016-м.

Казалось бы, не слишком много. Ну, повысят аренду для тех, кто снимает офисы и магазины, на 10%. Однако, этого шага будет недостаточно. Не забудем: для частных бизнесменов тарифы на энергоносители не действуют, есть рыночные цены. А потому расходы на свет-газ-воду-тепло-канализацию растут ежегодно не на 5-9%, как для населения, а на 15-30%. Эти затраты тоже выливаются в миллионы, их требуется компенсировать. Плюс – содержание здания, его текущий ремонт. Пусть небольшой, но рост зарплаты для персонала. Есть и другие платежи.

Что, задирать аренду сразу на треть? Не получится. Либо она тут же «зеркально» отразится на стоимости товаров и услуг, которые реализуют расположенные в коммерческих зданиях фирмы, чем резко повысит темпы инфляции в Тульской области. Либо магазины и офисы сразу закроются.

Кто-то скажет – да там же сплошные торговцы! Мол, «вывернутся».

Ну, во-первых, торговцы и представители самых разных видов сервиса  – тоже люди, наши с вами земляки. Их в области – более 100 тысяч человек. Сами себе рабочие места создали, сами трудятся, другим места дают, налоги платят. Очень позитивный вклад в экономику региона и поддержание в обществе социальной стабильности. Что будет, если они лишатся работы? Одно дело – 7 тысяч нынешних официально безработных в Тульской области, и совсем другое – 100 тысяч.

Во-вторых, в торгово-офисных зданиях присутствует не только торговля и сервис. От 25 до 45% площадей занимают совсем другие фирмы. Обучающие центры (в том числе – для детей), медицинские и санаторные учреждения, представительства машиностроительных и других заводов, строительные, проектные и инжиниринговые компании, масса IT-фирм (разработчики компьютерных программ). И так далее, и тому подобное.

В их отношении многие владельцы коммерческой недвижимости сегодня нередко применяют рыночные арендные ставки «эластичного диапазона». Если бутик может платить по 1200-1500 рублей за «квадрат» в месяц, то фирмы производственно-социального плана отдают по 700-900 рублей. Если налоги введут в нынешнем виде, этой возможности не станет. А полторы тысячи целковых за квадратный метр им явно не по плечу.

…и завтрашней перспективы

Тем не менее, главный недостаток новых платежей за коммерческую недвижимость – не суммы. А время и сроки введения. Давайте вспомним. Планировать возведение многих новых торгово-офисных зданий в России активно принялись в 2011 году. Мы тогда как раз из очередного кризиса (2009-2010 гг.) стали понемногу выползать. Правительство страны перешло на трехлетнее планирование бюджета, к 2015 году обещало падение темпов инфляции с 11-12% до 5,0%. Банки оживились, деловая активность стала прирастать. Доходы населения пошли вверх, объемы продаж и услуг – тоже.

Строиться центры стали активно с 2012-го. Предполагалось, что у нас впереди 8-12 лет спокойной (с позитивными экономическими показателями) жизни. Успеем, и построить, и окупить. Что имеет в реале? Весь 2014 год в экономическом смысле обозван новым ругательным словом – стагфляция. Прежняя предкризисная стагнация – это, когда объемы производства и потребления падают или «замерзают», но инфляция тоже съеживается. А у нас сегодня – и падение производства с потреблением и очень резвый рост цен. Даже без свистопляски с курсом рубля возникает ощущение, что российская экономика вприпрыжку несется до ближайшего обрыва…

И что будет с коммерческой недвижимостью? Уже сегодня в Москве многие подобные здания стоят полупустые. Арендаторы не могут платить такие суммы, а владельцы не могут их снизить. В Туле данный процесс пока мало заметен, но он тоже идет. Гипермаркеты и торговые центы медленно, но верно пустеют. Если процесс не остановить, к 2016 году львиная их доля разорится. Причем, именно крупные и средние объекты. Их можно будет купить за 1 рубль. Только прежде, чем они заработают, финансовые и прочие надзирающие органы потребуют погасить долги. А они к тому времени будут исчисляться десятками и сотнями миллионов рублей.

Тула – город пустых и ветшающих магазинов? Какова перспектива?

Есть ли выход? Конечно. Нужно ввести переходный период для оплаты коммерческой недвижимости по новым правилам. 1,0% - пару лет. 1,5% - еще пару-тройку лет. И, наконец, году в 2018-м – 2,0%. Понятно, что следует уговорить депутатов Госдумы и правительство. Но иначе будет много хуже.

В завершение – напоминание о «пользе» некоторых действий властей.

Когда социальные платежи для предпринимателей вдвое повышали, говорили: на медицину и прочие благие цели денег соберем уйму. Повысили. Теперь собираем меньше прежнего. А также потеряли 7-9% предпринимателей. Люди либо нырнули в «тень», либо бросили бизнес.

Запретили пиво и табак в ларьках. Говорят, о здоровье заботятся. Но вот-вот исчезнет деревенская и поселковая торговля. За что ветеранов в отдаленных поселениях кидают в эпоху феодализма, когда даже за хлебом, солью и спичками нужно ехать в райцентры?

Не получится ли так, что вслед за небольшими магазинами «шаговой доступности» ликвидируем большие торгово-офисные центры? Снова – в эпоху уличных базаров?..